成都高新科技商务广场项目营销策划书.pdf

成都高新科技商务广场B2座营销策划书 成都高新科技商务广场 B2 座 营 销 策 划 书 批准： 审批： 制作： 时间： 第 1 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 编制说明 一、商务广场B2 座销售的一个比较重要的控制点是开盘公开发售，本方 案将公开发售前有关项目的运作和在整个销售计划中，并包括销售持续期一 个半月的行销计划。 二、销售筹划是一个重要的环节，是整体成功运作的基础，包括了 B2 座的包装、定位、价格测算与核定、相关文件的准备，以及相关手续的办理； 销售部门班子的组建和培训，销售管理系统和机制的建立和完善，相关运营、 营销方案的制定等重要内容，是一个需要公司各相关部门密切配合、有效合 作的系统工程。 三、B2 座的成功销售将超过其本身的价值，应把它提升到公司战略发展 的高度来看待，以其运作的实践，利用各项资源优势，特别是政府资源，政 策优势、资金优势。以及国际性管理公司的商业资源和管理资源，为公司房 地产开放、销售和物管服务。并以此建立完善自身的销售队伍和管理团队， 跳出目前国有公司商业运作能力较差的瓶颈，形成房地产营销运作、经营管 理的战略支撑体系。 四、各项工作进度与工程进度紧密配合。 五、各系统工作相关部门有交叉配合的，在领导统一指挥下分工协作。 六、本方案经公司领导批准后执行，并对负责人实施相应的奖惩办法。 第 2 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 前言及方案摘要 一、策划目的 本方案旨在为房地产业主提供一个准确无误的投资方向和公司销售 B2 座的策略参考，在学习和研究管委会相关精神的基础上，通过对市场状况的 慎密调查，机会与问题的审慎分析，市场营销策略的周密设计以及行动方案 规划的新突破等，目的在于能使B2 座办公楼特性更加突出，销售利润更为可 观且更容易达到销售目标，为高新区“招商引资”提供良好的硬件平台。 二、策划宗旨 以“销售科技商务广场的过程就是一个招商引资的过程”为宗旨，制订 详细、周密、创新的销售方案，一方面加快建设成本的回收，另一方面也是 最重要的一方面是引进动力型、发展型、品牌性企业，为增加高新区税收作 出贡献，同时为提升高新区形象打基础，并加速营造科技商务区氛围，以加 大高新区“招商引资”的力度和强度。 三、市场定位 1、区域定位：西部硅谷之“芯” 2、项目定位：城南 CBD 的旗舰——城市副中心核心地带的高科技商务港 3、目标客户定位：动力型、发展型、品牌型企业 四、市场竞争 五、销售模式 第 3 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 1、引荐销售 2、广告销售 六、销售价格 七、销售汇总 八、资金要求 第 4 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 方 案 目 录 第一章 市场背景情况和分析 第二章 项目特性分析 第三章 建设成本测算 第四章 销售目标 第五章 市场定位分析 第六章 销售思路 第七章 宣传思路 第八章 销售管理 第九章 销售班子组建 第十章 销售经费预算 第十一章 方案执行总体时间安排表 第十二章 补充说明 附件： 一、认购协议书 二、商品房买卖合同范本 三、项目各楼层面积明细图 第 5 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 第一章 市场背景情况和消费者情况分析 第一节 写字楼环境情况分析 一、宏观市场环境 ①我国写字楼市场迎来第三次建设高潮 我国写字楼市场大致经历了 1992 年开始的第一次建设高潮，1997 年启动的 第二次建设高潮和 2002 年以来的第三次建设高潮。 在中国加入 WTO 后，以跨国企业为主的对华直接投资持续迅猛增加，这些企 业对高级写字楼的需要远远超过了以往。中国本地大型企业集团的成长对高 品质写字楼的需求也在增加。它们需要的是一种集环保、信息化、智能化为 一体的高级写字楼。 ②写字楼市场出现四大变化 一是租金的两极分化：高者越高，低者仍低。顶级写字楼数目少却追求者 众，租金有上涨的空间；而条件差的写字楼租价再低也难以吸引客户。 二是 IT 业比重劲减：写字楼市场已渐渐改变 IT 业占主导的状况，新增加的 IT 公司劲减，而且旧有的亦在大幅减少，取而代之的是外资公司。 三是由商住楼迁至写字楼：来自商住楼的客户所寻找的目标多是中档写字楼 并且面积在200 平方米以下。 四是封盘拒卖：不少开发商看好后市，国内部分顶级写字楼封盘拒卖。 ③国内各大城市写字楼市场冷热不均 第 6 页 成都高新科技商务广场B2座营销策划书 国内甲级写字楼市场在深圳、广州等地出现火爆场面，自2001 年底以来，广 州不少高素质的甲级写字楼，如中信广场、市长大厦等，空置率去年底已降 至 3％以下。而在租金方面，甲级写字楼租金稳中有升，部分顶级写字楼已 经上升至 130 元