湖南永州银竹华府项目营销策划思路.pptVIP

银竹华府项目营销策划思路 一. 项 目 篇 1. 项目概况： 项目位于冷水滩凤凰园梧桐路的银竹花园内（区政府对面），是银竹家园其中的一个组团，项目层高为32层，总建筑面积约7万㎡ ，其中裙楼部分为星级酒店，户型面积由138至170㎡ 不等； 2. 项目优劣势分析： 项目位于梧桐路正对冷水滩区政府，毗邻3000平方米的市政广场，是西部的中心； 项目占地147亩，是永州市规模最大的集商贸批发、居住、休闲乐等于一体的综合性项目； 小区多层组团过千户已入住，配套及生活氛围较为成熟； 户型较为单一，户型面积全部为138以上的大面积, 选择性少，增加了销售难度； 项目周边分布着众多未开业的商铺，导致项目周边环境观感不佳，影响项目整体档次； 由于本项目商业部分的招商及经营管理遇到阻力，导致整个商城目前经营惨淡，商贸城也从批发转向零售，对本项目的形象带来一定的负面影响； 二. 市 场 篇 1.永州房地产市场现状： 市场供应: 年全市房地产开发完成投资投资近30亿元，同比增长65%，其中商品住宅增长率为110%，近年来增幅最大的一年。 08年随着“城市绿岛”、“锦绣潇湘”、“皇家帝王广场”、“凯旋城”，等项目的陆续地进入市场，再加上正在推售的近30多个在售项目，可以预见08年永州的房地产市场竞争将面临前所未有的激烈； 2 .产品同质化较为严重 冷水滩在售项目的面积比例 梧桐苑 项目概括 项目位置：梧桐路与传芳路交汇处 建筑面积：约15000平方 周边配套：新火车站、汽车总站、剑桥实验学校、新 四中、自身商业配套等。 营销代理：长沙大有投资顾问有限公司 楼盘均价：1700元/㎡ 户型面积：62、91、112、125（复式）、141 ㎡ 销售情况：07年底正式接受VIP卡登记，销售率60％ 以上； 综合评价：项目两栋连体，共25层，1－4层为 商业，户型可选性强，共有11种户 型选择，目前该项目所剩单元以141 ㎡以上大户型居多； 西苑春天 项目概况： 项目位置：梧桐路与传芳路交汇处 占地面积：27374 ㎡ 建筑面积：61000 ㎡ 项目配套：新火车站、汽车总站、区政府、 小区内设幼儿园、新四中等配套。 楼盘均价：1300元/㎡ （起价1108元） 产品诉求：94、143、146、236 ㎡ 销售进度：共170套，现剩约60套，均在 140平米以上。 综合评价: 该项目在售的单位是四栋15层中高层，属“品”字型结构，采光较好，是新火车站片区唯一纯住宅小区，该项目是目前该片区工程进度最快，价格最低的楼盘。 广源·紫金苑 项目概况： 项目位置：潇湘大道西侧（新火车站北100米） 占地面积：10000 ㎡ 建筑面积：55000 ㎡ 项目配套：新火车站、汽车总站、新四中、广源商 贸城、超市、广源国际酒店等 楼盘均价：1700元/㎡ 户型面积：79、85、102、132、144、155 ㎡ 销售进度：销售率65％左右，小户型接近售罄。 综合评价: 该项目坐落新火车站与汽车总站（规划中）之间，地理位置优越，小区配套完善，户型可选性强。 广源国际广场 项目概况： 项目位置：潇湘大道与广场北路交汇处(新火车站旁) 占地面积：35000 ㎡ 项目配套：新火车站、广源国际酒店、汽车总站、新四 中、剑桥学校、广源商贸城等 。 楼盘均价：1800元/㎡ 户型面积：产权式酒店公寓及120、140、150元/㎡ 销售进度：30% 综合评价: 该项目紧临新火车站，项目配有广源国际酒站，周边配套齐全，地理位置优越，购买该项目客户群体以投资居多。 三汇地产驻场的销售经理及主管均有三年以上的实战经验，并经过培训掌握了销售管理的技巧，我们的销售经理及主管身处第一线，规范管理，言传身教，全面提升销售团队的战斗力。 销售培训的重点： 提升自身专业素质 掌握成功售楼步骤 洞悉客户购买心里 领悟售楼精髓所在 在目前永州房地产面临前所未有的激烈竞争下，传统的坐销手法，在竞争激烈的市场环境下，显得象守株待兔一样被动，不能确保销售目标的顺利实现，因此本项目必须打破传统墨守成规的销售手法 ，采取坐销与直销同步进行，促进销售； 业主介绍购房优惠 利用旧业主介绍新业主成功购买给予一定的优惠及奖励