郑州昆仑华府大型综合社区项目推广方案.docVIP

目 录 引言 第一部分 市场解构 基本描述 项目SWOT分析 第二部分 客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分 产品策略 策划思路 卖点梳理 第四部分 价格策略 价格策略 第五部分 营销通路 营销展示中心 VIP营销 第六部分 营销推广 推广策略及遵循原则 整合营销传播总体策略 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点 整体营销战略 入市策略 推广策略 开盘仪式 引 言 对于华府的这个推广方案，是我出于对营销策划的热爱而结合实际的营销工作而创作的，里面的许多思路是我在实际的案场销售中所遇到的问题而进行的个人思考。 为什么一个楼盘非常好，却得不到市场的认可？ 为什么一个楼盘不做广告，就无法让客户对你产生认同？ 为什么别的项目比你的价格高还卖的非常好？ 这些在实际案场中不断遇到的问题使我认识到了营销策划的作用，也使我感到了营销策划的职业快感。 我不认为这个方案就是完美的，因为我的这个方案完全是自己的个人作品。但是我希望您通过这个方案多多指教。 第一部分 市场解构 基本描述 昆仑·华府，20万平米，一期房源是两梯三户布局社区内部保留自然生长数十年的原生珍贵树种，外部为政府规划大面积绿地））公寓共有约400套房源，除公司自用房源，对外销售房源约200套左右，客源定位为公务员、当地原住民、外来务工人员、周边地区投资客四大主力群体。 目标消费群购买心理及行为分析 本案的客户购买的最终目的都是实现手中不动产的升值，其购买心理及行为主要有以下方面： （1）产品具有很大的升值空间； （2）过渡性住房； （3）方便工作。 。 。第三部分 产品策略 策划思路 通过对市场的调查，目前很多人对西区的投资热情并不是很高，而对西区的未来升值也并不看好，这就需要我们对市场进行引导，放大客户心中的投资热情，结合项目特点，因此我们对项目概念定位为： 小户型大配套 低总价高收益 结合对项目周边人群的调查，项目产品定位为： 宜住宜投资 据此 我们的目标：引领新的投资热点。 我们的策略从总价低和配套全引入投资概念，塑造产品的巨大升值潜力。 引入周边市场的发展规划，借势万达强势进驻，让目标消费群体产生物超所值的感觉。 卖点梳理 1．卖点提炼 ⑴．西区唯一SOHO 公寓——本项目是目前西区唯一在售公寓。 ⑵．区位——位于政府未来重点发展的区域（西区是未来政府发展的重点方向） ⑶．户型——30-50平米的小户型，适合年轻一族的需求，宜住宜投资。 （4）品牌开发商，品质有保障——郑州燃气房地产公司是郑州市燃气公司下属开发企业，具有国家一级开发资质。 配套——社区具有三重商业，充分满足小区业主的日常需求。 管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务。 2．卖点营造：客户聚焦 序号 人群 卖点 一 公务员 ⑴．下班的休息的理想场所 ⑵．升值空间大 二 原住民 ⑴．总价低，升值快 ⑵．可租可售 三 外来务工人员 ⑴．过渡房的理想选择 ⑵．社区品质与自身生活需求相匹配 四 周周边地区投资客 ⑴．强调性价比 ⑵．满足跟风心理 第四部分 价格策略 价格策略 采取低开高走的价格策略 以低于市场均价作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。 第一阶段：通过现房实景形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气； 第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成投资物超所值的市场印象； 第三阶段：低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。 具体措施 1．先期以4800元/ m2的均价投放市场，但仅限于VIP客户； 2．开盘后第二天即开始提价，均价提高50元/m2； 3．当均价达到5000元时停止投放，进行市场评估，重新确定涨幅和放量； 4．争取一期均价达到5200元/ m2。 第五部分 营销通路 营销展示中心 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持