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走进新加坡　感悟新发展 南京市规划局选址规划处　蒋　萃 　　新加坡城市规划建设管理的做法和经验给我留下了深刻印象，下面选取几个侧面谈谈自己的一些体会和感悟。 一、优良的城市规划体系 新加坡市区重建局主要负责土地规划、城市设计、发展管制与审批、售卖政府土地、管理滨海湾地带与发展、旧建筑保留。城市规划体系分为三个层次：概念规划、总体规划、土地售卖项目发展协调和发展管制。规划由多个政府机构合作参与。 概念规划相当于我国的城市总体规划，是综合性、长期性和战略性的，是制定长期和短期规划的策略轮廓，是规划建设基础设施和公共设施的指导，是规划研究的根据。新加坡在１９７１年编制了第一轮概念规划，之后每１０年修编一次，每一次的修编都是针对当时面临的社会问题，提出重点建议。６０与７０年代的策略与焦点是：清理贫民窟，为市中心重新注入生命、提供公共组屋、实施工业化计划、基础设施建设、发展金融中心。８０年代的重点是改进交通和道路系统、提供高素质组屋和设施、清理河道、落实经济复苏措施。９０年４个主要战略：规划辅助经济发展、规划通畅无阻的城市、建立高水准的生活环境、拥有一个世界级基础设施。２００１年的概念规划提出了７个方面的规划要点：熟悉地点立新居（翻建旧组屋）、高楼大厦市区生活、更有弹性的商业环境、全球化的商业中心、更多休闲娱乐选择、四通八达轨道网络、建立国人归属感。２００６年对２００１年的概念规划进行中期检讨：将规划人口由５１０万调整到６５０万，满足经济需求，通过高效和创意土地利用、确保以足够的土地来满足需求。２０１１年的概念规划修订正在积极筹备中，内部的２个规划研究课题是“持续发展和国民认同”、“生活素质及社会老龄”。 新加坡第一份总体规划在１９５８年完成，规划每５年修编１次，最近的一次是在２００８年完成的。这种规划类似我国的控规。总体规划由书面报告和规划图两部分组成，是依据概念规划的宏观架构和策略进行的详细规划，包括旧屋保留、小区发展指导规划、城市设计。规划图中明确规定了各地段的土地用途、容积率、建筑高度、交通组织、环境改善步行和开敞空间体系、历史保护和开发等方面的开发指导细则和控制参数。规划列有保留建筑、国家公园和自然保护区的名录。规划还规定了位于交通快运系统服务半径内的用地，以及如包含了市区中心、博物馆、果园等在内的用地，其容积率可提高５－１５％． 为提高城市的可居住性和生活品质，新加坡按照城市肌理、建筑形态、开敞空间、行人网络、车辆可达性、街景、屋顶景观等七个基本要素，对重要地区进行城市设计，如中央商业区、新加坡河等。 二、严格的土地管理 新加坡自１９６０年起，为满足人口增长和经济发展的需要，展开了填海计划。２００２年又在柔佛海峡进行了大规模填海工程。过去４０多年里，新加坡通过填海造地使其领土面积增加了１００多ｋｍ？，预计到２０１０年新增国土面积将累计达到１６０ｋｍ？。１９６５年独立后，新加坡通过立法强行从私人手中征用了大量土地作为建设用地，使国有土地占国土面积的比重上升到８０％左右。 土地的征用程序是：发展部门提出报征用需求——土地管理局和市区重建局进行评估——报内阁批准——宪报公告——地税官调查——地税官发给赔偿金——政府接受土地。征收期限为１２－１８个月。如地主认为补偿不合理，可以向土地征用上诉庭提出上诉，如有法律争议，可向最高法院提出上诉。 私有土地可以自由买卖，国有土地主要采取割让的方式供应。国有土地供应是主流，具体方式为划拨和招标出让。对政府部门用地和公用设施用地，基本上是无偿划拨。但对一些社会团体、慈善机构仍要确定使用年限和年租金。对法定机构、国营公司等大的建设单位，就采取有偿割让的方式，由土地局根据土地市场价格收取国有土地割让费，土地割让年期一般为９９年。对于私有公司和个人申请购买国有土地，则通过公开招标或拍卖程序，大部分土地采用土地招标程序，价高者得；部分供应少、需求高或购买者多的土地，采用拍卖程序；个别特殊地段表明地价，投标单位须按规划条件做方案，带方案投标，由评审委员会评选中标者得地，如滨海湾金沙酒店项目属于此类。新加坡国家发展部根据市区重建局、土地管理局等相关部门的意见，每６个月制定一次土地售卖计划。由市区重建局颁布土地出售信息、组织土地招标，招标结果公布后，取得土地方与土地管理局签订土地契约。 三、普惠的公共组屋政策 新加坡在住房建设与分配上并不完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入阶层住房由市场提供的体制。低收入阶层可以享受廉租屋待遇，中等收入阶层可以购买组屋，高收入阶层则可购买私人住宅。 １９５９年新加坡成立自治政府时，失业和住房短缺是当时两个最大的社会矛盾，新加坡政府制定了《住房发展法》，并在１９６０年根据该法成立建屋发展局。