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4-7 房地产状况修正 房地产状况修正的含义 房地产状况修正的内容 房地产状况修正的方法 一、房地产状况修正的含义 将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。 二、房地产状况修正的内容 1.实物状况修正的内容 将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 包括：土地：面积大小、形状基础设施、地势等。 建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构。 2.区位状况修正 包括：繁华程度、交通便捷程度等。 3.权益状况修正 包括：土地使用权年限、城市规划限制条件等。 三、房地产状况修正的内容 1.直接修正法 2.间接修正法 例：某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示： * 2.1 1.9 1.8 1.6 1.2 1.1 1.0 0.8 0.6 0.5 修正系数 2.5 2.1 2.0 1.7 1.3 1.1 1.0 0.7 0.4 0.1 容积率 比较案例地价800元/平米，容积率2.1，被估宗地容积率1.7，经容积率修正后的可比实例价格 . 例：比较案例成交地价为1000元/平米，对应土地使用年期为30年，待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则土地使用年期修正后的地价 ＋5％ ＋2％ 0％ 状况因素 0％ 0％ －5％ 交易情况 2003年2月初 2002年8月初 2001年11月初 成交日期 243万元人民币 300美元/平米 240万元人民币 成交价格 9687.6平方英尺 1200平米 1000平米 建筑面积 可比实例丙 可比实例乙 可比实例甲 项目 经调查：乙丙的付款方式均为一次性付清；甲为分期付款：首付96万 元，第一年末付72万元，其间月利率1%，第二年末又付款72万元， 其间月利率为 1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为 1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002 年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1平米=10.764平方 英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价