集体土地房屋征收补偿估价方法探析参考文献.pdfVIP

宣星堡 CHINA REAL ESTATE 集体土地房屋征收补偿估价方法探析 凌学东 ’ (1．北京市住房和城乡建设委员会，北京 100039) 摘要 ：集体土地上房屋征收补偿估价普遍采用成本法，补偿额偏低。集体土地上经营性用房、租赁 住房等有潜在收益的房屋征收补偿估价首推收益法。相邻国有土地上房屋交易市场成熟的，可运用 比较法。待征集体土地周边地块具有开发潜力的，遵循整体性原则，通过假设开发法合并测算房地 产征收补偿价值。偏远地区或特殊用途的集体土地上房屋估价仍应用成本法。有条件的，通过多种 方法对估价结论交叉验证，凭借技术手段实现征收补偿 的实质公正。 关键词：集体土地，房屋征收，补偿 ，估价方法 中图分类号：F301．3 文献标识码 ：A 文章编号：1001—9138一(2015)02—0050—56 收稿 日期：2015-01-21 根据 《土地管理法》，集体土地上房屋是作 1集体土地上房屋征收补偿估价采用单一 为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿 成本法的缺陷 的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及 集体土地上房屋价值评估采用成本法在经 其实施条例还是 《物权法》，均未予明确。集体土 济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是 地上房屋征收补偿价值认定由各省市 自行规定， 根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象 各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考 价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时 虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体 点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价 土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低 。尤其 格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国 在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅 由于 集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不 土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对 能 自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场 ，所 贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探 谓 “购建价格”就被迫沦为 “建设价格”，即完全 讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方 以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价 法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、 值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使 同房 同价的实质公正。 集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较 房屋征收 进行调整的可能。 《房地产估价基本术语标准》 自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房，其 (GB／T 50899—2013)将 “重新购建价格”调整 生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞 为 “重置成本或重建成本”，明确将工程造价作 云村架设高压输 电线工程拆迁 中，农 民房屋的 为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效 补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元，砖混 用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用 结构瓦房每平方米400元，而农村砖混预制板结 的增大有所作用才能构成价格。价格等于 “成本 构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每 加平均利润 ”是在长时期 内平均来看的，并且需 平方米 600—700元，这 尚未考虑人工费上涨因 要具备 以下两个条件：一是 自由竞争，二是该种 素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适 商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上 用2003年 《北京市房屋重置成新价评估技术标 房屋建设不存在 自由进退的市场 ，且宅基地上