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保集金华项目 开盘准备期计划 开盘前营销规划 案场软包装建议 启动区建议 示范区建议 全案 营销构想 一期 营销策略 一期 执行规划 风情路线 造镇路线 高端路线 先低后高 已经启动 未来主导 高层市场 市场主导 未来稀缺 低密度+多层 短期 边缘居住区 长期 核心居住区 柔性引导 以低密度启动市场?奠定高端形象基础 以高层为营销重点?提升整体经济价值 异域风情?吸引眼球，塑造形象附加值 社区文化?营造氛围，构建消费磁场 全案 营销构想 一期 营销策略 一期 执行规划 三大核心问题 城市边缘 高端市场 HOW提升区位形象？ 高端品牌 群雄逐鹿 HOW突破竞争重围？ 风情小镇 弱势景观 HOW塑造形象势能？ 全案 营销构想 实现价值 一期 营销策略 一期 执行规划 板块颠覆 HOW提升区位形象？ 高举高打 HOW突破竞争重围？ 磁场先构 HOW塑造形象势能？ 三大核心策略 第一波NP出街 户外广告出街 接待中心开放 电视广告出街 5月 6月 7月 8月 9月 10月 内部认购 开盘 颁奖盛典 专题讲座 城市影象展 4月 物料准备 城市发展论坛 软文炒作 示范区开放 现场包装 西班牙风情秀 开盘前营销规划 [ 概念入市，制造热点 ] 第一阶段：2007/4——2007/5 执行体系一 目 标：1、项目成功亮相，制造市场热点和亮点，抓住消费者眼球。 2、强化保集品牌，同时初步树立项目品牌形象。 推广主题：生活，西班牙 手 段：户外（高炮、基地包装、车身等）为主，平面媒体 次之（本阶段以软文为主），网络媒体为辅助手段。 参与性强的SP活动是项目预热的重要手段之一。 事 件：城市影象展 目 标：1、项目成功亮相之后，整合运用有效的媒体，在形成市场 热点之后，形成市场焦点。 2、强化保集品牌，同时初步树立项目品牌形象。 推广主题：生活，西班牙 手 段：户外（高炮、基地包装、车身等）为长效媒体阵地； 平面媒体（本阶段以硬广为主）是本阶段主要的媒体手 段，网络媒体等为辅助手段。专业奖项与论坛是树立项目 和口碑的有效手段。本阶段接待中心开放更是利好消息。 事 件：城市发展论坛、专业奖项颁奖和专题讲座 [ 形象铺开，积蓄势场 ] 第二阶段：2007/6——2007/7 执行体系二 [ 开闸放水，引爆市场 ] 第三阶段：2007/8——2007/9 执行体系三 目 标：1、项目成功亮相、聚集相当势能之后，将这些无形的能量 变成实际销售成绩是本阶段的目标 2、将保集品牌提升至另一个高度，树立项目良好品牌形象。 推广主题：风情，西班牙 手 段：户外（高炮、基地包装、车身等）为长效媒体阵地； 示范区开放、内部认购会、开盘庆典等能够实际推动销售 的活动是本阶段主要的营销手段，平面媒体、网络媒体等 为辅助手段。 事 件：示范区开放、内部认购会、开盘庆典 原则一 原则二 原则三 实用性原则，即对全局功能的补充和优化，而非破坏。 经济性原则，即花小钱，有大效果，不过分追求材质，只要能表现效果。 统一性原则，即符合项目整体西班牙风格特别是包装的细节之处。 案场软包装原则 关键词：艺术画、壁炉/酒柜、沙发、音乐 案场软包装建议 案场软包装建议 销售道具 风情服装 看房马车 启动区选址原则 原则一 原则二 原则三 从项目推广全局考虑，应树立项目高度，为后期营销推广打下基础 从项目经济全局考虑，能够快速现金的回笼，为项目后续开发提供保证 从项目工程全局考虑，启动区有利于施工的全面展开 启动区建议 启动区位置：基地西南 产品构成： 主要由高品质的低密度产品—— 联排与多层洋房组成 主入口： 沿河滨设立主入口 启动区 根据上述启动区选择原则 成全建议： 示范区是指楼盘在正式开盘前将实景样板区建好用以展示项目卖点，从而达到推动销售的结果，示范区一般用做为期房与现房的过渡时期产品，其展示内容通常包括： 1、主要户型展示； 2、居住楼盘的景观绿化环境展示；