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S03E025175屠海鸣 宏观调控下的上海房地产企业发展思考 图表目录 图表1-1本文研究思路与结构……………………………………………………7 图表2．1房地产企业的特性分析…………………………………………………9 图表2．2房地产企业的战略性资源……………………………………………。12 图表2—3房地产企业的价值链…………………………………………………．．14 图表2-4房地产企业的业务流程………………………………………………．．16 图表2．5房地产企业的赢利模式………………………………………………。18 图表3-1上海市区人均居住面积(平方米)……………………………………22 图表3．2上海市房屋的施工面积和竣工面积……………………………………22 图表3-3上海市历年房屋建筑面积竣工率………………………………………23 图表3-4房屋竣工建筑面积与商品房销售面积比较……………………………24 图表3—5商品房平均销售价格(元，平方米)…………………………………。25 图表3-6近几年来出让土地面积、房屋竣工面积和商品房销售面积比较……．26 图表3．7 2004年房地产开发投资总额中资金来源的分布情况…………………27 图表3-8主要年份房地产开发投资总额中不同类型住房所占的比重…………27 图表3-9主要年份房地产开发企业不同类型房屋施工面积比较………………28 图表3．10上海市住宅投资额及其占社会投资总额的比重……………………～29 图表3．11宏观调控的内容………………………………………………………29 图表3．12宏观调控政策对上海房地产业发展的影响…………………………32 S03E025175 屠海鸣 宏观调控下的上海房地产企业发展思考 摘要 本文以上海房地产开发企业为研究对象，以房地产宏观调控政策为切入点， 首先通过对房地产企业的特性、房地产企业的价值链、业务流程及赢利模式等 基本问题进行概括与分析，从中归纳出宏观调控政策是影响房地产产业及企业 发展的关键因素之一，为本文的研究奠定理论基础：其次，采用历史研究方法 和数据统计分析方法结合，对宏观调控政策内容进行综合概述，并就宏观调控 政策对房地产企业产生的影晌进行深入的分析；再次，针对上海市房地产企业 面临的困境，提出了进行战略调整的决策；最后，就如何促进上海房地产企业 成功进行战略调整提出了相应的推进措施，为上海及其它地区房地产企业的发 展提供思考与借鉴。具体来说，主要分为绪论、理论分析、问题分析、对策分 析和结论等五个部分。 第一部分(第1章)绪论部分，简要介绍了本文的研究背景、研究目的与 意义、研究对象的界定以及研究内容与结构等，为更好地理解本文的研究意图 与思路等提供了一个整体概括。 第二部分(第2章)简要概述了房地产企业的特性与发展的基本命题。主 要从房地产相关概念的界定着手，在对房地产企业的特性、战略性资源、价值 链、业务流程和赢利模式等有关企业发展的基本命题进行分析与概括，从分析 中得出房地产产业的发展是与宏观调控政策密切联系在～起的。宏观调控政策 是房地产产业及企业发展的重要影响因素之一，从而为本文的具体研究思路、 研究内容与研究意义等奠定了理论分析基础与依据。 第三部分(第3章)介绍了宏观调控政策对上海房地产企业发展影响的分 析。主要从宏观调控政策角度描述了上海市房地产产业的发展历程、近几年来 宏观调控政策的内容与特点以及运用统计数据分析方法，具体分析了宏观调控 政策对上海房地产产业所产生的具体影响等，在此基础上进一步明确了目前上 海房地产企业所西临的困境。从而既实现了对上一部分理论分析的延续，又为 下一部分提出解决方案提供了客观的依据。 第四部分包括第4和5章，第四章是针对上一部分中所提到的上海房地产 企业面临的困境，提出了进行战略调整的战略决策，具体内容包括转变企业的 经营理念与经营前提、调整企业发展定位、控制企业的资源、培育与增强企业 S03E025175屠海鸣 宏观调控下的上海房地产企业发展思考 的核心能力、转变企业赢利模式、熬合企业价值链以及增强企业的社会责任等 等，从而为上海房地产企业的持续发展指出了发展方向。第5章是上海房地产 企业发展战略调整的推