#房地产营销策划资料精选#2011年10月17日常州马公桥地块发展定位报告@策划任立峰 .ppt

发展定位 地块分析 项目界定 项目界定 市场分析 发展战略 宏观政策分析 常州市场分析 区域市场分析 目标客户定位 整体发展定位 项目定位 规划发展方向界定 整体规划定位 产品定位建议 营销组织建议 典型案例分析 1 规划定位 充分以景观与朝向为导向，在南向第一排布置150平米以上的大户型； 在东侧沿河要考虑到观景效果，设置观景阳台； 西侧临丽丰苑老小区较近，观景效果较差，可适当布置些90平米左右的小三房； 地块要求商业须独立布置，考虑到住宅的品质，及商业的实际价值，可在西南角设置部分商业。 以18层短进深点式为主 商业 售楼处 规划建议 本地块周边沿怀德路项目以现代为主，立面较为简洁。考虑规划部门可会对怀德路沿线建筑风格有一致性的要求，所以本地块建筑风格建议立面风格应尽量简练。考虑的方向有ART DECO与新古典主义。 常州房地产市场近两年来，凸显品质的新艺术主义建筑风格，即ART DECO建筑风格在房地产项目中运用较多，市场运用开始“泛滥”，要达到预期效果导致外立面成本过高，因此不建议本项目采用该种风格. 新古典主义风格在立面表现上精致不失稳重，整体立面干净利落，品质感表现较好，成本更易控制。因此建议本地块采用新古典主义建筑风格。 建筑风格 新古典主义 景观风格与建筑风格、项目名称完美融合，并充分考虑南运河的自然景观与小区景观的和谐。建议小区景观规划以“两轴两带”来展开。 两轴：以小区的南北两条中轴线为中心，自然、匀称地布置小区内部景观。在各节点布置有异域情调的植被、花坛、喷泉、雕塑、小品、水池。 两带：以自然、亲水、观景、休闲为主题，重点打造南运河沿河观光带及北侧沿怀德路景观休闲带。这是项目独一无二的景观名片。 法式园林风格 景观风格 2 产品定位 目标客户主力需求：由于本区域为常州传统高端居住区，客户对户型的舒适度要求较高，板块内需求以130 M2左右的三房为主，其次是115 M2左右的三房 及90 M2左右的两房或小三房。 目前板块供应结构：从项目周边区域当前存量房源供应结构来看，本版块在售项目以150 M2以上的大户型为主，客源基本瞄准区域内高端客户，区域内豪华大户型短期内供应较为充足。 细分市场差异化竞争：以区域客户的主力需求为主，适当避开同区域项目同质化产品； 创新产品提高附加值：引入赠送面积大、居住舒适的创新户型。 因此建议本项目萃取区域中高端客户，产品定位以中高端客户的改善型需求为主。以130 M2 左右三房为主，辅以少量150 M2以上户型。同时适当设计部分90 M2左右户型，以满足周边区域客户养老型、拆迁型及投资性客户的需求。 产品定位思路 户型 面积范围 所占比例 三房两厅一卫 80-90M2 15% 三房两厅两卫 110-115M2 15% 120-135M2 60% 四房两厅两卫四房两厅三卫 150-170M2 10% 户型配比 产品定位 面积控制在90M2以内，通过阳台、空中花园、飘窗的赠送，尽量提高产品的附加值 三室两厅一卫 户型建议 面积控制在95-110M2，突出三房的实际使用效果，南北通透 三室两厅两卫（经济型） 户型建议 面积130M2左右，注重主卧的私密性；东侧临河户型建议观景掩盖，挖掘观景效果 三室两厅两卫（舒适型） 户型建议 面积150-170M2，短进深，四朝南，南北通透，一梯一户的入户方式，增加客户使用面积 四室两厅两卫 户型建议 3 营销组织建议 售楼处选址 选址二 项目现场有一排临街商铺，可作为临时售楼处而用。只是停车较困难，且日常人流较少。 选址一 此地是板块的商业中心，人流密集，可在此租借作为临时售楼处甚至正式营销中心使用。 提前精心打造南运河沿河观光带及北侧沿怀德路景观休闲带，将精品景观实实在在展现给客户，让客户提前体验。正所谓“未见其房，先睹其景”。让景观为我们做无声的销售员。 沿河景观先行 体验区建议 考虑到本地块南侧部分地块已经是静地，而北侧尚未拆迁完成的实际情况，本地块开发次序建议由南往北。 销售顺序本着先易后难，恰当搭配，价格逐步攀升的原则分四批推出。最南侧楼王最后推出。 第一批 第四批 第二批 开发次序建议 第三批 价格定位 毛坯建议均价：11500元/㎡ 本案高层实际市场价格： 1、根据周边竞争个案地段、景观、配套、产品与本项目的相对关系，建立比较模型。 2、预计下半年至明年房价较为平稳，故此定价未考虑价格增长。 由于本案周边项目，基本均为精装产品，由此可以导出本案若采取精装产品，高层销售均价应该在14500元/㎡左右较为适宜。 目前，周边项目精装标准从3000元/㎡左右（实际成本约1800元/㎡），因此本项目毛坯销售均价建议为11500元/㎡。 整体价格策略为低开高走，首批入市价格在10000元/㎡左右，后