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案例点评 招商地产高成长性背后的营运资金效率
Company Logo 案例点评 招商地产高成长性背后的营运资金效率 Company Logo 主要内容 补充：营运资金效率、安全管理 1 2 向第四组同学提出3个问题 3 补充：房地产行业营运资金的特殊性 1.补充：营运资金管理 加强资金意识，重视资金成本、时间价值。 由于房地产投资回报率高，企业投资时可能忽略潜在的风险、市场周期性、购买力等分析，这样可能难以达到预期回报，且投资的盲目性是企业陷入缺少资金的窘境。 加强效率管理。 提高资产使用效率降低资金缺口，如存货周转率（缩小建设周期）、加快销售节奏等。 2.补充：房地产行业营运资金结构特殊考虑 流动资产特点： 以存货为主。而存货流动性低，变现周期长，遇到政策调整时，易发生流动性风险。 流动负债特点： 预收账款多，不需偿还。 管理时权衡营运资金特点，测评企业可承担的资产负债率，超过承受能力是考虑通过股权融资的方式提高权益资本。 3.问题（1） 第五组 招商地产的融资顺序是偶然还是必然？ P151 图3C-7：招商地产04-07年均有外部融资，其中04-05年以借款融资、06年发行可转债融资、07年定向增发股票融资。 针对问题1思考 第五组 不是偶然，企业融资应考虑投资报酬率、资本成本、融资，一般是“先内后外、先债后股”，另外还需考虑行业所面临的政策环境。 优点：1. 合理使用财务杠杆弥补资金缺口。 2.择机发行股票，降低财务杠杆带来的财务风险 缺点：1.没有明确的长期融资策略。 2.增发没有抓住最有利的时间。 3.没有适当的股利分配策略。 3.问题（2） 第五组 问题2：为什么净营运资金的增加要与收入增加相匹配？ Company Logo 针对问题2思考 第五组 资产的增加通过负债和权益来补充。净营运资金的增加与收入增加相匹配时，企业资金短缺的风险相对较小。 以招商地产为例，招商地产的流动负债仅能满足流动资产的一般融资需求，二者的不匹配造成的资金缺口要通过长期负债和权益融资进行弥补。 Company Logo 3.问题（3） 第五组 招商地产的资金短缺，但是否意味着整个行业都面临资金短缺问题？ P148表3C-5：招商地产的流动负债占流动资产的比率低于行业平均水平。 Company Logo 针对问题3思考 第五组 资金短缺是普遍现在，胆列举的四家上市公司中，招商地产存货比例最高，融资压力最大。 招商地产06年资金缺口达到27.7亿元，07年仍购置大量土地，在融资72.9亿后，现金净流量仅有17.3亿元。没有明显改善资金紧张的状况。 开拓融资渠道、防止资金链断裂是地产行业发展的关键。 Click to edit company slogan . Company Logo
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