201012月天津宝坻紫庭名苑市场营销策划报告.ppt

本文观看结束！！！ 祝各位身体健康！万事如意！！ * * 不利 有利 STRENGTH 优势 WEAKNESS 劣势 OPPORTUNITY 机会 THREAT 威胁 大盘优势：70万平米大盘规模效应 景观优势：潮白河水景资源，天然温泉 交通优势：都市圈快速交通体系构建 配套优势：区域高端休闲配套日渐完善 地块分散，不利于资源整合 位于区域腹地，与快速交通接驳有距离 较比休闲度假产品，容积率较高，舒适度低 区域内自然景观资源丰富，但本案不亲近 京津新城区域规划利好 区域发展进入高速发展期 养生度假类需求周边城市兴起 都市圈整合发展，利于区域整合周边优势 宏观调控政策频出，未来市场走势不明朗 知名品牌地产商挺近竞争激烈 区域整体开发水平提升，产品细化升级 区域潜在放量增加 SWOT分析 新的市场形势和新的竞争格局下，差异化创新路线将是我们的成功之道！ * * Ⅰ 项目本体分析 Ⅱ 市场形势研判 Ⅲ 区域市场分析 Ⅳ 项目客群定位 Ⅵ 营销难点对策 Ⅶ 项目营销策略 Ⅷ 保障体系方案 客群类型 客群描摹 目标客群定位 我们的目标客户是谁？ 他们来自于哪里？ 他们关注什么？ 他们的置业动机？ …… * * 客群定位 * * 许多年以前， 城里的人住在城里， 农村的人住在农村…… 6年以前， 这里的旧貌， 还是整片的村庄和农田…… 公元2010年以前， 即使是在房地产的冬天里， 太阳照旧升起，购房投资者照旧投资…… 许多年以后， 城里的人来到农村， 农村的人来到城市…… 6年以后， 一座名为京津新城的新区， 8所大学落户，众人共知…… 2010年以后， 即使是在房地产的春天， 限购令让他们有钱也不能投资…… 一直以来， 不平等的高考录取线， 让山东、河北、河南等地的考生名落孙山…… 现如今， 天津的蓝印政策， 走进象牙塔的梦想不再是梦想…… 客群定位 * * 空气变了，风景变了，规则也变了。不管喜欢与否，我们必须尽快适应这个带问号的世界。 村上春树 《1Q84》 是的，政策变了，市场变了，房地产的规则也变了。 为了生存，我们必须尽快了解并顺应这个带叹号的世界。 仅仅靠单一的客群是远远不够的，我们必需扩大我们的客群区域半径 城市化进程加快…… 蓝印政策，未来是否叫停，需高度预警…… 投资打压力度加大，限购限贷等宏观调控政策愈演愈烈…… 客群类型 * * 4 3 2 蓝印户口迁移客群 （山东、河北、河南、安徽） 休闲度假养生客群 （京津新城、宝坻新城） 京津新城新生客群 （北京、泛北京、天津） 城市化进程衍生客群 （区域周边城镇） 1 客群定位：客群类型 客群构成 客群类型 客群来源 关注点 主力客群 （40%） 蓝印户口迁移客群 山东、河南、河北等高分区域，用于子女的落户，实现望子成龙的梦想 价格、教育 拓展客群（25%） 休闲度假投资客群 北京、天津、河北等区域，看好区域的发展，用于投资，并兼顾休闲度假，逃离城市的纷扰和尘嚣，实现轻松惬意的生活梦想 环境、升值潜力 拓展客群 （25%） 城市化进程衍生客群 周边县、镇、村农村人口，为子女结婚购置，实现居住城市生活的梦想，及本地改善升级客群 价格、教育、交通 辅助客群 （10%） 京津新城新生客群 区域内高校教师、企事业精英等人群，长期在宝坻工作，需要一个相对安定的住处，实现工作区域居所升级的梦想 产品、环境 * * 客群定位：客户描摹 * * 通过我们对小城市城市新区置业模型研究中发现，有这样一批人…… * 他们的年龄大多在35-45岁； 他们现在的重心是圆一个子女的大学梦，但与其说是说是子女的大学梦，倒不如说是圆自己的大学梦更加准确； 他们对待自己也许很吝啬，但是对待子女却从不吝啬； 为了子女能进入顶级院校可以做任何事情； 看重蓝印产品的性价比…… 蓝印户口迁移客群 客群定位：客户描摹 * * 通过我们对小城市城市新区置业模型研究中发现，有这样一批人…… 愿意花更多时间享受生活、品味人生； 逃离城市的尘嚣与纷扰，重拾自己的兴趣爱好， 重视父母、子女、自我的健康和养生； 关注自己的家人，朋友、社会公益等； 受行业圈内同行和朋友的带动作用很大； 看到地产投资，置业主动郊区化； …… 休闲度假投资客群 客群定位：客户描摹 * * 城市化进程衍生客群 他们看起来没有讲究的衣着外表； 他们也许从来没有接受过高等教育； 他们甚至没有显赫自我的途径； 他们很少不关注时政要闻； 他们大多不受地产新政的限购令所限制； 他们需要转换自我或子女的居所环境…… 对区城居住区的位置差异不太敏感 受亲属、朋友间的带动和影响力较强 他们是城市化进程的产物， 他们是来自农村的一批潜在城市购房新军，， 实际存在的刚需置业群体……冰山一角 看到的只是冰