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房地产批量评估中的市场细分研究 深圳大学 米旭明 熊 漫 摘【 要】房地产市场细分关系着房地产批量评估系统的模型设定和数据划分，对评估结果的准确性和公平性有着重 要的影响。文章从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行了研究综述 ， 在此基础上．提出在我国进行相关实证研究的方法。 【关键词】房地产； 房地产评估； 市场细分 中图分类号：F273．4；F123．7 文献标识码：A 文章编号：1004—5937(2014)24—0045—05 市场细分本质上就是对评估区域的分类。房地产 品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。 市场细分研究的目的在于通过稳健的经济学研究方 随后又有很多学者对其进行研究，其中美国营销学家 法，发现并确定房地产差异特征 ，根据差异特征将房地 科特勒(PhiliP Kotler)发展了史密斯的理论并提出了 产市场进行分类，为快速、准确地评估奠定基础。我国 STP理论 ，即细分 (Segmentation)、目标 (TargetingJ 区域间房地产市场在成熟度、交易频度、公开市场资 和定位 (Positioning)，这成为 日后企业营销的核心 内 料、所有制方面存在较大差异。这些差异在市场上的反 容。而随着市场细分理论的不断发展 ，市场细分理论从 应如何，通过何种方法可以有效地划分房地产子市场， 单一细分标准发展到了融合行为、心理和人 口变量的 对房地产批量评估系统和未来推行房产税系统有着重 混合市场细分。 要的意义。本文从房地产市场细分的定义、市场细分的 1974年 Straszheim将这一概念 引入房地产市 必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行 场 ，使用特征价格模型进行房地产价格评估时发现房 研究综述 ，在此基础上提出在我国进行相关实证研究 地产市场可能由一系列细分市场组成，各个子市场对 的方法。 应着不同的特征价格函数。自此，大量的研究开始出 现。这些研究都是基于一个观点—— 由～系列有差异 一 、 基于批量评估的细分定义 的但互相联系的子市场组成的房地产市场可以更好地 市场细分理论最早由美国市场营销学家温德尔 · 解释某些问题 ，而不是单个市场 W【atkins，2001o随着 史密斯 (WendelR．Smith)于 1956年提出。他指出市 房地产子市场理论的不断发展，学者Grigsby(1987) 场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要 对房地产细分进行了定义。他指出子市场是指在 同一 和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异 ，把某一产 个子市场内，一套房地产与其他房地产是相当接近的 本文为国家社会科学基金项 目(11CJY092)-~教育部人文社会科学研究项 目(1OYJc790197)的阶段性研究成果。 ． ‘止．址 ．S ．址 ．S止 ．‘止．j止 L 策建议和具体设计 [1J．会计之友 ，2007 (2下)： [7]BRECHET，Thierry PERALTA ，Susana，2007． 30-32． The race for polluting permits，CORE Discussion [3]安志蓉．环境绩效利益相关者的博弈分析及策略研 Papers 2007027，Universit6 catholique de Lou— 究…．经济问题探索，2013(2)：34—40． vain，CenterofrOperationsResearch and Econo— [4]杨文举．中国地区工业的动态环境绩效：基于DEA metrics(CORE)． 的经验分析 [1]．数量经济技术经济研究，2009(6)： [8]Cheng—M ao Tseng，W ei—TaFang，Chin—Tzu 87-98，114． Chen and K DouglasLoh．2009．Case