买卖不破租赁问题的研究___兼对我国《合同法》第229条解读和反思.pdf

买卖不破租赁问题研究 中文摘要 买卖不破租赁问题研究 ——兼对我国《合同法》第229 条的解读和反思 中文摘要 所谓买卖不破租赁，是指租赁关系存续期间,租赁物交付于承租人后,出租人又将 租赁物所有权让与第三人,而使原来的租赁关系继续对买受人有效的一种法律制度。 19 世纪之后，大陆法系各国为实现保护承租人利益之目的，相继确立买卖不破租赁 规则，成为租赁权物权化的具体体现。我国《合同法》第229 条规定“租赁物在租赁 期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,但这一规定较为简单,操作性差, 在适用范围、适用条件和法律效果等方面存在缺陷,不能满足司法实践的需要。本文 从买卖不破租赁规则的概念和其产生的历史背景说起，首先，分析其立法价值取向。 其次，介绍各国或地区对于买卖不破租赁规则的立法例的异同。第三部分是对买卖不 破租赁规则适用要件的介绍,笔者赞同三要件说，即须存在合法有效的租赁合同、租 赁物已被交付且处于占有状态、所有权被让与第三人。第四部分着重分析买卖不破租 赁原则适用后所产生的法律效果,即出租人、承租人、受让人三方之间的法律关系以 及各方权利义务上的不同。第五部分对我国《合同法》第229 条规定进行解读，指出 目前我国立法的几点不足，提出完善建议。最后是对于司法实践中的相关实务问题试 作探讨，以期更好指导实践工作。 关键词:买卖不破租赁 成立要件 立法完善 司法实践 作 者：张 燕 指导老师：史浩明 I Abstract Research on the rule of No break of lease with bargain” Research on the rule of No break of lease with bargain” —Analysis and Reflection of Article 229 of Contract Law Abstract No break of lease with bargain” has been established as a PRC civil law principle on real property. Based on this principle, tenant shall be entitled to use the leased property within the term of the lease even if landlord alienated the property to others, and the buyer can neither terminate the lease nor evict the tenant merely because he is the new owner of the property. After 19th century, the Continental Leagal System established the No break of lease with bargain” in order to protect the tenant right all over the world. This principle became specified the leasehold under the Property Law. According to article 229 of the Contract Law of China, “the change of the ownersh