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二、前期准备阶段 企业内部机构的设置和拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的代理 三、启动阶段 物业的接管验收 业主入伙与装修 产权备案和档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 四、日常运作阶段 日常综合服务与管理 系统的协调 内部环境（基础） 外部环境（保障） 早期介入 是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础 早期介入的作用 有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象 案例提示 空调滴水管和空调架 电梯选型 别墅围墙 水池清理 绿化植物 接管验收 接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。 是竣工验收的再验收，标志着物业正式进入使用阶段，物业管理应全面启动 接管验收的作用 明确交接双方的责、权、利关系 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 为日后管理创造条件 接管验收的要求与标准 建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》 接管验收资料（竣工、产权） 房屋质量与使用功能检查 主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、采暖、附属设施 钥匙 业主入伙与装修 通过宣传使业主了解和配合物业管理工作 入伙手续办理 业主接管验收、返修工程跟进 加强装修管理 配合业主搬迁 做好装修、搬迁阶段的卫生、安全、交通管理工作 产权备案和档案资料的建立 产权备案 档案资料的建立 顾客资料 物业资料 日常综合服务与管理 是物业管理最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理水平的集中体现 循章遵制，全面履行物业管理企业的职责 不断提高队伍的服务意识和品质意识 应急措施、特殊情况处理办法的制定与贯彻 坚持质量改进，主动提高管理服务水平 系统的协调 内部环境：物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调 外部环境：与相关政府部门关系的协调，如：供电局、自来水公司、煤气公司、电话公司、电视台、居委会、街道办、派出所、环卫局、园林处、房管局、城管办……等等 课程回顾 物业管理的产生与发展 物业管理概念解析 物业管理的基本内容 物业管理的基本环节 The End Thank You! 物业管理基础课程 Property Manage 互相了解 你是物业人（物业工作人的简称）？ 物业人的基本素质与要求有？ 细心、耐心、爱心 接受公司上级的正确引导 不断提升自己的技能 经常与业主沟通 保持良好的睡眠 学会微笑服务 职业面向和就业岗位 物业管理企业中典型工作岗位 主要内容 物业管理的产生与发展 物业管理概念解析 物业管理的基本内容（横向介绍） 物业管理的基本环节（纵向介绍） 每天都在成长…… 1、物业管理的产生和发展 物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，工业化发展，大量农村人口涌入城市，承租房屋居住，但因设施简陋，环境差，承租人素质有限，拖欠房租、破坏物业，严重影响业主利益 奥克维姬.希尔（Octavia Hill）女士推出的一套行之有效的房屋管理办法，取得成功 在香港： 从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调，定期对分承包方进行考核、评估，摆脱“小而全” ，管理成本大大减少 物业管理在中国 现代意义的物业管理在我国起步较晚，随着改革开放的不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和房屋管理体制改革步伐的加快，于20世纪80年代由沿海地区逐渐兴起 深圳是我国内地迈出物业管理第一步的城市 发展历程 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，标志着物业管理行业在我国的诞生 1993年6月30日，深圳率先成立了全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会，这表明中国物业管理已进入了一个新阶段 1994年3月23日，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》（第33号令），强调城市新建小区必须推行物业管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管理模式，由物业