商业地产投资决策风险评分模型的研究.pdfVIP

摘 要 本 研 究 旨在建立 一个科 学化 的、可 靠性 高 的 、实用性强 的商业 地 产 投 资决策 的风 险分析 工 具 。随着 中 国房 地 产 行业 的快速 发 展 ，以及 都 市化 程 度 和 消 费市 场 结构 的不 断升 级 ，中 国商业地 产 项 目的投 资与建 设也 正迈入 新 的发 展 阶段 。商业 地 产 的投 资 收益表 现 主要 仰赖 于 商业 经 营 的成 果 ，然 而 ，商业经 营并 非 短 期 行为 ， 其 投 资 收益 需要 较 长 的时 间才 能 见 到成 效 ，因此 ，如 果 在 投 资决策 阶段 不 能 系 统 性 的掌握 项 目风 险 的全貌 ，其 投 资 收益 便 将 面 临 巨大 的潜在 威 胁 。因此 ，为 弥 补 中国商业地 产 投 资领 域在 风 险专 项 研 究 的空 白，本研 究针对 风 险管 理 中的风 险分 析 这 一 项 关 键 环 节 展 开深 入 的研 究 。 本 研 究首 先通 过 三种 方 案 结合 的方 式进 行风 险识别 ，这三种方 案 包 括 : 整 理 现有 文 献 中的房地 产 开发风 险识 别研 究成 果 、建立 一 组 各具代表性 的基 础 案 例样 本数据 库 并从案例 中分解 风 险源 、并 向多名有 关专 家对 商业 地产风 险 因素进 行 调 查 。通 过上 述 风 险识 别各 项方 案 研 究结 果 的综 合 与 整理 ，完 成风 险 识 别 研 究 结 果 “商业 地 产 投 资风 险 因素 指标 ”。 然 后 针 对 风 险 因素指 标 ，进 行 风 险 因素估 计 研 究 。风 险估计 研 究 的第 一 步 进 行风 险估计 的数 学模 型与 风 险计 算 公 式研 究 ，第 二 步进 行风 险 因素 指标 的评 分 方 案 与给 分 系统研 究 ，第三 步进 行风 险 因素 指标 的评 分基准 研 究 ，第 四步 利 用 层 次 分 析 法 (An alyti calHierarchy Proc ess，A HP ) 向行业 专 家对 各个 风 险 因素 的重 要 性进 行 调 研 ，并依据 调研 结 果计算 各 项风 险 因素指 标 所对 应 的权 重 值 。通 过 上 述 风 险估 计 研 究 的过 程 ，完 成 商业 地 产 投 资决 策 风 险评 分 (C O~ ercial P roperty 形sk Seore ，C PR S ) 模 型 。 最 后 对 基础 案 例 样 本 进 行模 拟 评 估其在 投 资决策 时期 的 C P R S 得 分 ，并 将 得 分 结 果 与 该 项 目的现 况进 行 比对 ，以测 试 C P R S 的可 靠 性 与得 分 所 代 表 的风 险程 度 参考 意义 。本研 究在 结论 中并依据 风 险对 策 的常见 措施 ，给 出 C P R S 模 型在 风 险对 策措 施 设计 时 的应 用 方法 。 本 研 究完 整 的研 究 了商业 地 产 投 资 决策 的风 险 因素 组 成 和 风 险 估 计 方 案 ，并 以此 发展 出 了一 套 系统性 的风 险评 价 系统 ，将 看 似 难 以掌握 的商 业 地 产 投 资风 险 转 化成 为直观 的数 学模 型 ，填 补 了国 内在 商业地 产 开 发过 程 中的投 资决策和 项 目 管 理有 关方 面 的研 究空 白，对 商业地产 投 资决策 者有 较 高 的参考 和 利用 价 值 。 关 键词 : 商业地产 ; 地产 投 资风 险 ; 决策分析 ; 决策 支持系 统 ; 风 险管理 ; 风 险 分 析 ; 层次 分析法 中 图分类号 : C 934 :F 270 第 1 页 S tu d ie s o n 几 sk E v a lu a tio n S c o r e M o d e l o f C o m m e r c ia l P roP erty In v estm en t D ec isio n M ajor:P rojeetM an agem ent