2012年安徽经纬枫林佳园美式住宅项目营销策划报告_94p_销售推广方案.pptVIP

核心推广语 纯正北美墅质，唯您御用 网络话题炒作 墅质花园洋房，刚需价豪宅范 亲爱的，和我一起游北美 参与人群： “我心中的北美生活”征文比赛获奖者 年终促销，每10人抽一个免费旅游名额 活动时间：11月 费用预算：5W 枫林佳园送你北美游——加拿大8日游 活动目的： 圣诞节礼物大派发，并在案场阶段举办客户互动有奖小游戏，体现开发商诚意，冲刺销售指标。 活动时间：2011.12.24 费用预算：3-4W 圣诞节现场暖场活动 针对人群： 准业主、枫林会员 “这里的冬天不太冷” 活动目的： 年终业主回馈晚宴，答谢客户支持、维系客户关系，增进圈子凝聚力，延续品牌影响力。 活动时间：元旦 费用预算：3-4W “流金岁月·感动有你” 业主年终答谢会 针对人群： 准业主、枫林会会员 第四部分：销售突破将项目价值转化成销售业绩！ 一期多层 类型 面积段 户数 多层 80-125㎡ 158 首期物业 首次推盘2012.9月底或10月初 1 2 3 4 6 5 多层户型面积配比 面积段 套数 比例 备注 90㎡ 72 45% 100～110㎡ 48 30% 115～125㎡ 38 25% 合 计 158 100% ※目标要点一：保量 保证销量——2012年全年销售面积在1.7万㎡，即去化全部多层 ※目标要点二：低价 保量前提下，低价跑量——突破价格下限，造就马鞍山刚需首选 ※目标要点三：速度 抢占先机——加快推盘节奏，掠夺有限客户资源 2012营销目标： 目标设定：少货量、价格低、节奏快 ※价格目标： 需销售 158套 1.7万㎡ ※速度目标： 实际销售 时间4个月 月均销售 目标约40套 多层价格预计区间4200～4800元/㎡ 客户需求导向定价：对于客户偏好度高的单元，以市场平价入市，以求首期快速走量的目标。 低价引爆，小幅上调：首期可以在较高的品质形象下，以高性价比的低价引爆，创造高销售率口碑，重新奠定项目市场品牌形象。 产品定价差别化：根据产品的户型、位置、朝向、景观等因素实行差别化定价，利用现有产品获得最大利益。 价格策略 2012年枫林佳园推售线 4月 5月 7月 8月 10月 11月 方案报批 通过 销售物料 筹备 室内点 启用 意向金 认筹 先推1、2 、5栋 加推3、4 、6栋 原则：节奏紧凑 客户蓄水充足 批次高去化率 6月 9月 12月 以体验营销、渠道拓展、活动营销策略制胜 三大引擎： 渠道营销 活动营销. 体验营销 以场景塑造与亲身感受相融合的体验营销 项目展示中心 实景示范打造 网络社区体验 体验营销 三大引擎之一： 体验营销 渠道营销 活动营销. 由于项目现场接待中心外围人气较弱，导致平时现场自然来访量偏少，建议现场外部增加一些少儿游乐、社区健康诊疗等功能活动空间，在展示项目优全生活配套的价值卖点同时，也可以丰富现场人气； 先慧作为南京老牌开发企业经纬集团下属企业，现场项目展示中心可以考虑增设公司品牌荣誉墙，增强项目的品牌形象感，如“经纬10年荣耀历程”、 “经纬地产在南京”、 “经纬与城市”等多个主题全面展现企业品牌理念。 接待中心—增加售楼中心“家文化”内涵 之一： 体验营销 实景示范区打造 之二： 体验营销 淡市做产品。在前期现场包装基础上，根据现场工程实际状况，建议在1、2号楼间做部分实景景观示范区，提升现场产品形象，打造品质卖点，充分抓捕区域内的有效需求客户。 通过工程实景示范区的建造开放，增强客户购买信心，同时与项目周边密集的经济适用房低端项目进行市场区隔。 区别于传统项目网站，而是设立网上销售中心，提供在线客服咨询，扩大与客户的沟通渠道； 设计游戏界面，增加客户对网站的浏览兴趣 设立全景动画样板间，介绍产品细节。 全面互动的网络体验：网上虚拟社区 之三： 体验营销 QQ/MSN的广告发布，通过目标客群最常用的网络沟通工具，达到必看的目的。 与目标客群喜爱的“开心网、人人、微博等”合作，以发帖的形式发布项目最新动态；开发新的游戏组件灯。 利用马鞍山本地人气论坛，如“ok论坛”、“小马论坛”开展网站深度渗透性推广，覆盖首置客群。 网络全面体验：网络广告 体验营销 渠道营销 活动营销. 三大引擎之二：渠道营销 蓄客指标如同销售指标 常规渠道拓展 之一： 渠道拓展 1、超商餐浴影巡展 马鞍山地区最有影响力及规模化的大、中型商场、大润发超市择时布点，全面撒网，特别是金家庄区、花山区以及秀山新区等区域，力求将首置、首改刚需客户一网打尽。 2、短信、DM、电话营销 针对精准目标客群， 采用“一点对多点将变成多点对多点”，只有细分客户，精细作业才能打动客户。 3、区域派单 针对精准目标客群，选择城北有效区域，用最少的钱达到最有效的效果