2012年成都房地产年报_75p_市场调查报告.pptVIP

12、写字楼市场 12年写字楼成交环比上升16%，但存量仍比11年上升明显，目前存量达334万平米，较上半年有所回落。 07-12主城区写字楼成交面积 数据来源：嘉联数据平台 1）成交量上升，存量有所减缓 2）写字楼销售压力高于住宅，目前压力仍处于高位上 在目前住宅市场回暖的情况下，写字楼市场反而出现小幅下降。 主城区写字楼存量供求比一直高于住宅市场供求比，说明写字楼的市场销售压力高于住宅。 虽然写字楼销售压力比今年12月有所缓解，但目前仍处于相对高位。 3）城南写字楼成交量居首 2012年主城区成交量高新区居于首位，占总成交量48%。武侯区、金牛区成交分别占15%、11%。成华区和青羊区成交量最低。 4）城南写字楼存量较大 后期去化压力大 写字楼存量方面，现市场存量共计270.84万㎡。其中高新区占总量的57.3%，武侯区占比12.9%。城南写字楼整体存量超过市场一半，达70%。消化存量压力较大。 二级市场小结 受10年土地成交下降、开发商延迟施工等因素影响，12年住宅新增供应减少。 受政策微调、货币政策宽松、消费者观望情绪转变等因素的影响，住宅市场成交量明显回暖，销售压力缓解， 成交价格小幅回升。 存量仍然处于高位，各方应谨慎乐观，应根据各自项目情况采取相应的价格措施。 首置首改的刚需是成交的主力，其中70-110的产品占有近六成的市场。 别墅市场开始回暖，成交量超过存量上升速度，销售压力减小。 盲目开发商业，导致主城区商业存量猛升，销售压力猛增，开发商业需谨慎。近郊商业销售 同比出现好转近郊区商业存量仍处高位，不容乐观。 写字楼成交量保持上升状态，存量也持续攀升，写字楼销售压力虽有所缓解，但目前压力仍处于高位上。 六、三级市场 抑制因素有限，二手房市场强势复苏 12年主城区二手住宅成交58305套，535.11万㎡，成交套数较11年上升了2倍。 自1月以来，二手住宅市场至今成交快速上升。原因包括以下两点： 第一，一手住宅成交量上升，以及金融、信贷放松，这使得二手房成交量跟随回暖。 第二，受按评估价征税开征预期以及央行降息影响，市场成交持续上升，于6月份达至历史高位，7月份按评估价征税正式实施后，成交量有所回落，但与近两年成交量相比仍处高位。 相关人士认为，随着“新税”政策效应的进一步减弱以及市场预期的转变，越来越多的刚性需求将选择入市，市场有望继续保持量价齐升的态势，但在全国性的限购限贷政策必然不会放松以及房产税从严可能性的影响下，将对市场进行有效抑制，市场难具备房价大涨可能性。 七、市场展望 1、18大后中央仍继续调控政策不动摇，对于限购、限贷的底线不会放松，但调控政策效应有所递减。 中央将继续房地产宏观调控吃紧，抑制投资投机为长期方向，差别化信贷和限购短期不会退出。楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于购房需求量仍然较大，而现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，政府在执行原有政策之外，还将逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，监督、管理。 地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动作仍将不时出现。货币金融政策的宽松，主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。    2、土地市场将更趋活跃，郊区土地供应趋多 随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大， 2013年土地市场将延续2012年四季度以来的热度，2013年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升。 3、成交量继续回暖，但爆发式上升恐难现 近年来楼市调控的政策从来没有松动过，但去年下半年楼价出现了反弹。主要原因在于货币政策放宽，2012年的两次降息和多次降准，使得市场整体流动性得到了较大的改善。对于2013年是否会继续实行积极的货币政策，还得以国内经济形势而定。 预计今年的1季度可能是淡季不淡，虽然2月份春节是传统楼市淡季，但开发商会继续积极推货，而市场也有担心涨价的心态，使得成交量会高于去年同期。 4、价格稳中有升 2012年房地产市场回暖趋势明显，供求关系得到明显改善，预计在经济向稳反弹、政策稳定、市场信心恢复、预期偏积极乐观的的大环境下，楼市稳中有升的几率很大。在限购及限贷的制约下，房价不会出现报复性的反弹。  5、刚需产品仍将是市场的主流，市场改善性需求见涨 基于限购、限贷的调控底线难以突破，未来市场仍然以首置首改的刚性需求为主，70—110的产品依然是市场的主力销售产品。