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地产老大?绿地技术管理领域对成本优化绝对领先的研究 2015-04-15?房地产经理人联盟收藏，稍后阅读 阅读引语 2015年，绿地集团一举冲到了地产行业老大的位置，很多业内人士看似偶然。其实，看过我前几天发的绿地系列文章后，大家都觉得绿地夺冠，存在内在的必然性，今天继续分享绿地集团的内部研发成果给大家：《绿地技术管理领域对成本优化绝对领先的研究》，希望同行能借鉴?提高...... 绿地技术管理领域对成本的研究框架 第一部分：成本控制理念 成本控制理念1----微笑曲线微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。成本控制理念2---- 控制目的会花钱，才有可能会挣钱…… 走远了，忘记了出发的目的…… 成本控制理念3---- 核心原则 思索： 产品与作品的区别？ 哪些方面需要向制造业学习！ 不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准…… 决定客户购房的体验分析…… 客户体验因档次、城市有别…… 成本控制理念4----控制手段思考： 如何协调成本与品质之间的矛盾？ 控制手段1 有限资源合理分配，自身分配…… 控制手段2好钢花在刀刃上，类别间分配…… 使用《对标表》 《诉求分析》 成本控制理念5----实施办法 第二部分：规划设计阶段成本控制 2、小区停车矛盾：机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。。。 理想位置 ：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理） 多余指标 ：地面非机动车位变机动车位 多余空间 ：赠送储藏间、物业使用 以客户为导向，合理分配资源。。。 3、公 建 配 套 物业管理的不满意 是否与开发的技术管理问题？ 思考： 小区变配电设置数量是否达到极限？ 物管用房如何设置最合理？ 与后期物管成本是否关联？ 物业管理也和规划设计密切相关！ 4、交 通 组 织 小区交通系统也关乎成本！ 5、场 地 竖 向思考：土方量控制如何做到最优化？ 土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3 6、样 板 区 思 考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ？ 售楼处：投入成本=6000+4000 元/㎡ 维护成本= 8-10 人 样板区：景观成本 = 800-1000 元/㎡ 维护人员= 4- 6 人 样板区：维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年 有限资金投入适当的规模。 售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡；减少200㎡装修成本提高2000元/㎡…… 7、建 筑 高 度 思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米…） 假设10万㎡，每户使用面积78㎡，不同层数，得到户数不同…… 8、小 区 景 观 ① 软硬比例 ：绿地3：7 到 龙湖1：9？ ② 水景面积 ：档次与面积的关系 ③ 苗木种类 ： 9、综 合 管 线 分期和整体 第三部分：建筑设计阶段成本控制 建筑设计?阶段成本控制项目2、建筑户型综合影响：结构优化、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数万科7个成本指标所带来的经济效益 7 项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 按开发量1000万㎡计，则成本降低额约为20亿元！ 3、结构优化 选型比选 ：框架、框剪、剪力墙 平面规整 ：水平向、垂直向 装饰构件 ：结构构件、装饰构件 4、得 房 率 交 通 核 ：影响得房率 得 房 率 ：多层 85%、小高层82%、大高层 78-80% 赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。。档次、售价和赠送比例 ? 6、设备用房 设备用房 ：辐射范围、位置 管线长度 ：铺设长度、 分期实施 ：满足一期、结合整体 用房功能 ：水 泵 房、配 电 房、煤气调压站消控中心、电信机房 7、体形系数 -- 体形与效果平衡 结构成本 ：结构用量 能耗计算 ：保温厚度、门窗形式 外表面积 ：装饰面积、保温面积 建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。 7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯 6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米” 11层、18层底部架空高度应小于4.5m 建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。 层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。 8、开窗比例 降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗 保温性能 ：提高窗保温性能，成本提高很大 窗墙成本 ：窗/墙=330-550/150 元/平方米 外 遮 阳 ：随窗面积增加 330 元/平方米 护窗栏杆：有无护窗栏杆 100 元/米 9、架 空 层 控制比例 ：适度采用、测算比例