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地产老大.doc
地产老大?绿地技术管理领域对成本优化绝对领先的研究
2015-04-15?房地产经理人联盟收藏,稍后阅读
阅读引语
2015年,绿地集团一举冲到了地产行业老大的位置,很多业内人士看似偶然。其实,看过我前几天发的绿地系列文章后,大家都觉得绿地夺冠,存在内在的必然性,今天继续分享绿地集团的内部研发成果给大家:《绿地技术管理领域对成本优化绝对领先的研究》,希望同行能借鉴?提高......
绿地技术管理领域对成本的研究框架
第一部分:成本控制理念
成本控制理念1----微笑曲线微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线,从横轴来看,由左至右代表产业的上中下游,左边是研发,中间是制造,右边是营销;纵轴则代表附加价值的高低。成本控制理念2---- 控制目的会花钱,才有可能会挣钱……
走远了,忘记了出发的目的……
成本控制理念3---- 核心原则
思索:
产品与作品的区别? 哪些方面需要向制造业学习!
不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……
决定客户购房的体验分析……
客户体验因档次、城市有别……
成本控制理念4----控制手段思考:
如何协调成本与品质之间的矛盾?
控制手段1
有限资源合理分配,自身分配……
控制手段2好钢花在刀刃上,类别间分配……
使用《对标表》 《诉求分析》
成本控制理念5----实施办法
第二部分:规划设计阶段成本控制
2、小区停车矛盾:机动车停车位不足,非机动车停车位闲置。。。
理想位置 :地面(架空层、停车棚、就近)、地下(集中管理)
多余指标 :地面非机动车位变机动车位
多余空间 :赠送储藏间、物业使用
以客户为导向,合理分配资源。。。
3、公 建 配 套
物业管理的不满意
是否与开发的技术管理问题?
思考:
小区变配电设置数量是否达到极限?
物管用房如何设置最合理?
与后期物管成本是否关联?
物业管理也和规划设计密切相关!
4、交 通 组 织
小区交通系统也关乎成本!
5、场 地 竖 向思考:土方量控制如何做到最优化?
土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3
6、样 板 区
思 考:售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ?
售楼处:投入成本=6000+4000 元/㎡ 维护成本= 8-10 人
样板区:景观成本 = 800-1000 元/㎡ 维护人员= 4- 6 人
样板区:维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年
有限资金投入适当的规模。
售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡;减少200㎡装修成本提高2000元/㎡……
7、建 筑 高 度
思考:住宅经济高度、层数是少?(9层、11层、18层、80米…)
假设10万㎡,每户使用面积78㎡,不同层数,得到户数不同……
8、小 区 景 观
① 软硬比例 :绿地3:7 到 龙湖1:9?
② 水景面积 :档次与面积的关系
③ 苗木种类 :
9、综 合 管 线
分期和整体
第三部分:建筑设计阶段成本控制
建筑设计?阶段成本控制项目2、建筑户型综合影响:结构优化、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数万科7个成本指标所带来的经济效益
7 项指标发挥经济效益后,单方成本减少145-260元/M2
按开发量1000万㎡计,则成本降低额约为20亿元!
3、结构优化
选型比选 :框架、框剪、剪力墙
平面规整 :水平向、垂直向
装饰构件 :结构构件、装饰构件
4、得 房 率
交 通 核 :影响得房率
得 房 率 :多层 85%、小高层82%、大高层 78-80%
赠送空间 :阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。。档次、售价和赠送比例 ?
6、设备用房
设备用房 :辐射范围、位置
管线长度 :铺设长度、
分期实施 :满足一期、结合整体
用房功能 :水 泵 房、配 电 房、煤气调压站消控中心、电信机房
7、体形系数 -- 体形与效果平衡
结构成本 :结构用量
能耗计算 :保温厚度、门窗形式
外表面积 :装饰面积、保温面积
建筑层数控制:建筑层数会影响结构体系的经济性,也会影响设备的配置要求,规划中应尽量避免尴尬的层数。
7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯
6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”
11层、18层底部架空高度应小于4.5m
建筑层高控制:在确定层高时,应综合市场取向,产品自身的定位,选择合适的层高。
层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ,剪刀楼梯当层高大于3150时,要增加休息平台,增加公摊面积。
8、开窗比例
降低能耗 :外围护能耗最大处为窗
保温性能 :提高窗保温性能,成本提高很大
窗墙成本 :窗/墙=330-550/150 元/平方米
外 遮 阳 :随窗面积增加 330 元/平方米
护窗栏杆:有无护窗栏杆 100 元/米
9、架 空 层
控制比例 :适度采用、测算比例
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