经济法 姜吾梅 第8章 房地产法新.pptVIP

第八章 房地产法 本章主要内容： 第一节 房地产法概述 第二节 房地产开发用地 第三节 房地产开发 第四节 房地产交易 第五节 违反房地产法的法律责任 第一节 房地产法概述概述 本节主要内容： 一、房地产的概念 二、房地产法的概念 一、房地产的概念 房地产是指房产与地产的总称 房产一般是指土地上的房屋等建筑物和构筑物。地产是指供人们开发、使用和经营的土地 房地产是房屋与土地在经济方面的商品体现 这里所说的房地产是指城市的房地产 二、房地产法的概念 房地产法是指在调整城市规划区国有土地范围内的房地产权属关系以及房地产开发、经营、使用等活动中发生的社会关系的法律规范的总称 二、房地产法的概念 房地产法有广义和狭义之分 广义的房地产法是指调整房地产关系的各种法律、法规的总称。包括了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》以及相关的法律法规 狭义的房地产法是指《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二节 房地产开发用地 本节主要内容： 一、房地产开发用地的概念 二、房地产开发用地使用权取得方式 一、房地产开发用地的概念 房地产开发用地，具体而言，就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。 二、房地产开发用地使用权取得方式 （一）土地使用权的出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的土地，必须是国有土地，城市规划区内的集体所有的土地不得转让，但依法转为国有以后，该土地使用权可以有偿出让。 二、房地产开发用地使用权取得方式 1.土地出让的条件 一是符合规划要求 二是符合权限要求 2．土地使用权的出让方式 （1）拍卖 （2）招标 （3）双方协议 二、房地产开发用地使用权取得方式 3．土地使用权出让的期限 土地使用权出让的最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，具体可分为五种情况： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合和其他用地50年。 二、房地产开发用地使用权取得方式 4．土地使用权出让合同 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同是指国有土地代表同土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜达成的明确双方权利义务关系的书面协议。 出让合同一般具有以下特征：①出让合同是双方当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议；②出让合同的出让方是特定的，必须是土地所在地的市、县人民政府的土地管理部门；③出让合同的受让方一般是境内外的企业法人；④出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。 二、房地产开发用地使用权取得方式 土地使用权出让合同的主要条款应当包括： ①合同当事人，即出让人和受让人； ②协议内容，即合同标的、出让年限、地价、支付方式及其期限，办理权属转移的登记时间，土地用途，投资开发期限，在规定期限的开发程度，双方的权利义务与违约责任、合同的生效和终止条件以及合同正副本份数；③签约时间、地点及合同附件等。 二、房地产开发用地使用权取得方式 4.土地使用权的终止和续期 （1）土地使用权的终止。在以下情况下土地使用权终止： ①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。 ②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 ③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。 ④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。 二、房地产开发用地使用权取得方式 （2）土地使用权的续期。土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以申请续期，并应当在期满前1年提出申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，领取土地使用权证书。 （二）土地使用权的划拨 1.土地使用权划拨的概念 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 二、房地产开发用地使用权取得方式 2．土地使用权划拨的范围 根据我国《房地产管理法》第二十三条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （