物业管理法规与案例分析 第2版 刘燕萍 主编 第六章新.pptVIP

第六章前期物业管理 第一节 前期物业服务合同与临时管 理规约 第二节 物业管理招投标制度 第三节 物业的接管验收 第一节 前期物业服务合同与临时管理规约 一、前期物业管理的含义 前期物业管理是指在业主大会与所聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 前期物业管理包含以下几点含义： 1、前期物业管理阶段的物业服务企业由开发商或建设单位选聘。 2、前期物业管理是阶段性的管理。 3、物业管理企业要同开发商或建设单位签订前期物业服务合同，合同要明确双方的权利和义务，并不得有损害业主合法权益的条款。 4、前期物业管理期间所涉及到的法律主体有三方，即开发商或建设单位、物业服务企业和业主。 二、前期物业服务合同 (一)前期物业服务合同的含义和特征 1．前期物业服务合同的含义 前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，由物业服务企业与开发商或建设单位制定的，由业主、使用人与开发商或建设单位、物业服务企业共同承诺，对三方都有约束力的有关特定物业的使用、维护以及物业管理、服务方面的行为准则。 2．前期物业服务合同的特征 (1)第一个前期物业服务合同的制订者一般是开发商或建设单位与物业服务企业。 (2)前期物业服务合同承诺和约束的主体是多方面的。 (3)前期物业服务合同保护各方利益。 (4)前期物业服务合同须经业主签字方可生效。 (5)前期物业服务合同是国家规定在售房过程中必须签署的文件之一。 (二)前期物业服务合同的主要内容 前期物业服务合同的内容可以因物业所处的地区、物业的类型等不同而有所不同。但其主要内容一般包括以下方面： 1、前期物业服务合同基本事项说明。 2、有关概念的定义。一般包括管理的范围、对象，公约所涉及的各方，管理基金、管理费用等费用项目，不可抗力等有关概念的定义。 3、物业服务内容。 4、物业服务质量要求。 5、物业服务期限。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 6、物业服务费用。主要约定物业服务费用的收费范围、收费标准和收费办法。 7、双方权利义务。 8、合同变更、解除和终止的约定。 9、违约责任。 10、附则。主要约定合同的生效时间、正本和复本的份数及其效力、争议的解决方法等。 三、临时管理规约 （一）业主临时管理规约的概念 业主临时管理规约是指新建物业的建设单位在销售物业前参照示范文本制定的，对全体业主有约束力的，用于指导、规范和约束业主行为的行为规范。 该概念包含以下几层含义： （1）业主临时管理规约在性质上是一种公共契约，具有协议、和约的性质，对全体业主具有约束力，是全体业主必须遵守的行为规范。 （2）业主临时管理规约是由新建物业的建设单位在销售物业前参照示范文本制定的。这是业主临时管理规约和管理规约的主要区别。 （3）业主临时管理规约效力期限为自物业买受人书面承诺遵守业主临时管理规约时起至业主大会通过的管理规约生效时止，这也是业主临时管理规约和管理规约的一个重要区别。 （4）建设单位销售物业时，应向买受人明示业主临时管理规约。物业买受人在签订买卖合同时，应书面承诺遵守业主临时管理规约。 （二）业主临时管理规约的主要内容 1、物业基本情况 这一部分主要包括物业名称、坐落位置、总建筑面积、国有土地使用证明文件批文号、土地用途的内容 2、业主与物业服务企业的关系 这一部分主要对业主（包括使用人）与物业服务企业的关系作出明确规定。 3、物业使用和维修 这一部分主要对业主在使用物业或者在对物业进行装修时所应履行的义务以及违反该义务时所应承担的法律责任作出规定。 4、物业服务费用的交纳 这一部分主要规定物业房屋费用的收费范围、收费标准和收费办法。 5、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金 主要部分主要规定房屋共用部位共用设施设备专项维修资金交纳及续筹办法。 6、其他相关事项 7违约责任和违约纠纷的解决 这一部分主要规定违反业主临时管理规约的违约责任以及因履行业主临时管理规约而发生纠纷的解决办法。 8、附则 这一部分主要对业主临时管理规约的生效时间、终止时间以及解释权的归属作出相关规定。 第二节 物业管理招投标制度 一、物业管理招投标制度的概念 二、物业管理招标的原则 三、物业管理招标的适用范围 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的招标人和招标组织机构 六、物业管理招、投标的程序 七、物业管理招投标中的行为规范 一、物业管理招投标制度的概念 是指物业业主或开发商，为即将建造完成或者已经建造完成的物业寻找适合的物业管理者，而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出邀请，并在众多的投标中按既定