物业管理理论与实务 胡伯龙 杨韬 第5章 经营性物业管理新.pptVIP

第5章 经营性物业管理 学习目标 通过本章内容的学习，了解经营性物业的种类、含义以及各自的特点；重点掌握常见的经营性物业如写字楼和商业物业的管理特点及相应的管理方法，针对不同的物业，采取不同的管理方法并能灵活运用到实践中。对于数量较少的工业类物业及其他类物业的内容，只了解其基本内容，更多的管理方法需要在实践中摸索。 一、写字楼的物业管理 （一）写字楼的含义和特点 1、写字楼的含义 写字楼指的是供政府、机关和企事业单位从事商务和办公活动的楼宇，拥有配套的设备、设施、场地，且交通便利，环境优越。 2、写字楼的分类 按建筑面积划分 ： 小型写字楼（建筑面积在1万平方米以下 ） 中型写字楼（建筑面积在1-3万平方米之间 ） 大型写字楼 （建筑面积在3万平方米以上 ） 按综合条件划分： 根据写字楼所处的地理位置、建筑物的自然状况、收益能力可分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼 3、写字楼的特点 交通方便，地理位置优越 设施设备齐全先进 办公时间集中，人员流动性大 建筑装饰材料档次高 （二）写字楼物业管理的方式和目标 1、写字楼的管理方式 自主管理 委托管理 顾问管理 2、写字楼的管理目标 为客户提供一个方便、快捷、安全的工作环境 完善写字楼的使用功能，延长使用年限，使其不断增 以《全国物业管理示范大厦标准》为目标，不断提高管理水平 （三）写字楼物业管理的内容和要求 房屋及附属设备设施的日常维修养护管理 写字楼环境的管理 写字楼安全管理 保卫管理、消防管理、车辆管理 写字楼的营销管理 写字楼的配套服务 典型案例 某写字楼是新城开发公司自己开发的，并委托某物业服务公司对该写字楼实施出租管理，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，曾经多次发生过玻璃坠落事件，租户多次提出意见，但开发公司并未修理。2003年6月的一天，11层的租户王某在关窗户时用力过猛，导致玻璃坠落并砸到楼下行人刘某，刘某受伤并由此发生医疗费用共计人民币8000元。事后，刘某将新城开发公司、物业服务企业及王某告上法庭，要求三方承担赔偿责任。 判决结果 法院判决：新城开发公司是该写字楼的所有人，该楼窗户安装存在质量问题，且在多次发生事故后未及时处理，在物业服务公司提出改正要求后仍未行动，对导致刘某受伤有主要责任。王某作为使用人，由于使用不当使玻璃下落，对刘某受伤亦有一定责任。物业服务公司作为管理人，曾向开发公司提出改进意见，以尽管理义务，对刘某受伤不应承担赔偿责任。 案例分析 本案产生的原因一是由于玻璃安装存在质量问题，没有得到及时维修，二是王某用力过猛，使用不当，致使玻璃坠落。因此，要分清谁是本案的法律责任，首先应弄清楚对于窗户存在质量问题没有得到及时修复的责任。根据《物业管理条例》第五十六条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案新城开发公司为所有人，应承担主要责任。王某由于关窗时用力过猛，是玻璃坠落的直接原因，与刘某的受伤有直接关系，因此应承担责任。关于物业服务公司的责任，从本案案情来看，物业服务企业已经就窗户安装质量问题与开发公司交涉，已尽管理责任，故不承担赔偿责任。 （四）写字楼租赁管理 典型案例 王某购买了世纪大厦的一套写字间，并将其交给负责大厦物业管理的安泰物业服务企业进行出租经营。在管理期间，物业服务企业将这套写字间租给何某的咨询公司做为办公室，租期为两年。到期后，何某来到物业服务企业办理迁出手续，物业服务企业职员刘小姐为其填写《物质搬运放行条》，因联系不到业主王某，便拒绝给何某签字放行。这时，大厦保安班长表示对何某非常熟悉，不会出现问题，于是刘小姐在放行条上签了字，并留下了何某的电话（后来此电话一直无法接通）。几天后，王某找到物业服务企业，称：何某未经其同意，将空调搬走了，要求物业服务企业赔偿损失。 案例分析 处理：因护卫班长不注意工作程序，乱担保，同时刘小姐也未按规定办事，使何某的不法行为得逞，给业主王某造成经济损失。物业服务企业决定：由刘小姐和保安班长共同赔偿业主损失。 分析：在工作中一定要按规章制度办事，特殊情况下，可以及时向上级汇报。另外，公司内部员工应注意工作程序，不可越权参与，以免给其他同事带来不必要的失误。本案例中，公司的决定是正确的。 在写字楼物业的管理中，物资核验放行是最容易出现问题的一个环节，稍有疏忽就会带来损失，应引起足够的重视。 二、商业楼宇的物业管理 （一）商业物业的含义和类型 1．商业物业的含义 商业物业指的是从事商业活动的场所，是收益性物业的一种，其最直接的功能是为消费者提供购物场所，是一种新兴的房地产类型。其经营范围已经远远不同于过去普通商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮、金融等多种服务功能于一体的现代