物业管理理论与实务 胡伯龙 杨韬 第8章 房屋维修养护管理新.pptVIP

第8章 房屋维修养护管理 学习目标 通过本章的学习，了解房屋装饰装修管理的一般规定，掌握房屋装修工程的验收标准，能够组织检查房屋装饰装修工程及进行工程验收工作。了解城市危险房屋管理的一般规定，掌握危险房屋的评定标准，能够进行房屋的安全管理。了解房屋维修工程分类、验收标准、责任划分，掌握房屋日常维修养护管理内容，能够进行房屋维修施工管理及房屋日常维修养护管理。 一、房屋装修管理 （一）房屋装饰装修管理制度 申报登记制度 装饰装修巡检制度 （二）房屋装饰装修施工管理 1．房屋装饰装修施工管理的内容 1）监督施工人员凭借临时出入证进出物业区域。 2）监督施工企业必须按照装修方案及相应的技术标准施工，确保工程质量。 3）施工企业应当遵守施工安全操作规程。 4）装修人和装饰装修企业不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。　 5）严格按照装饰装修协议中规定的装修时间进行施工，避免扰民。 6）按照装修协议中的装修期限进行施工。 7）空调机应按统一规划的位置安装，电梯不得作为运送装修材料和货物的工具。 8）任何单位和个人影响公众利益的质量事故、质量缺陷有权检举、控告、投诉。 （二）房屋装饰装修施工管理 2．装饰装修管理中的相关规定 未经原设计单位同意提出设计方案变动建筑物主体和承重结构 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 其他影响建筑结构和使用安全的行为。 （三）房屋装修工作的验收 装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企业工程部人员进行验收。验收时，应当按照合同约定和相应的质量标准进行。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。对验收不合格的，应当要求装修人和装饰装修企业及时进行整改。 二、房屋安全管理 （一）房屋安全检查的必要性 通过及时维修，可以防止房屋倒塌及破坏事故的发生，保障房屋的正常使用。 通过对房屋的检查，可掌握房屋的完损状况，针对房屋破损情况制定措施，安排修缮，保持和提高房屋的完好程度，延长房屋使用寿命。 通过对房屋有计划有目的的检查，为制定房屋的修缮计划，制定城市总体修建、改建规划，实现房产的科学化管理提供可靠依据。 2、一般性房屋安全检查的方法 直观检查 敲击刺探检查 仪器测试 结构验算 3、房屋安全检查步骤及注意事项 实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图纸及有关资料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。 到检查现场后首先要做好四核对 检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的人为因素 对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折。 检查室内装修（吊顶、地板、隔扇）、设备、电气的损坏情况。 检查室外装修（石膏装饰、小梳顶棚、水泥饰面）的损坏情况。 检查屋面的损坏情况（有无杂草、瓦件塌陷、弯曲下沉等）。 检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签字。 4、各类房屋中不同结构的检查重点 钢筋混凝土结构和砖混结构楼房中的混凝土构件 各种楼房及平房的砌体结构 木结构楼房及平房 其他部位 5、房屋安全检查报表的填制 房屋安全检查要按时填制统一的报表。具体要求是： 原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项目均应在检查现场，随查随填，不得漏填、误填； 整理登记表，应在审核原始调查表填制齐全、无误的情况下进行，做到应填尽填； 汇总报表按时上报主管机关。 （二）危险房屋的评定 根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99）的规定，房屋危险性等级的划分从地基基础、上部承重结构和围护结构三个组成部分的危害程度考虑，划分成A、B、C、D四个等级。具体标准如下： A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全。 B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。 C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。 D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。 （三）城市危险房屋管理的规定 《城市危险房屋管理规定》（建设部令第4号）中对城市危险房屋的管理做了如下规定： 对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理： 观察使用。 处理使用。 停止使用。 整体拆除。 三、房屋日常维修养护管理 （一）房屋日常维修养护管理内容和要求 1、房屋日常维修养护管理内容 地基基础 楼地面 装饰工程 门窗工程 屋面工程 2．房屋日常维修养护管理要求 （二）房屋维修工程的分类 《房屋修缮范围和标准》中规定：根据房屋的完损状况，