物业管理法规与案例分析 第2版 刘燕萍 主编 第十章新.pptVIP

第十章 香港与部分国家的物业管理制度 第一节 香港的物业管理制度 第二节 部分国家的物业管理制度 第一节 香港的物业管理制度 一、香港物业管理的兴起 二、香港的牧业管理模式 三、香港的物业管理法规 四、业主参与大厦管理的形式 五、管理费的理定 六、物业管理专业化 一、香港物业管理的兴起 在香港，物业管理专业工作是在20世纪60年代中期才发展起来的。 1954年，香港仿效英国公共住房政策的做法，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主要出租给低收入阶层，故这类供出租的“公屋”又叫“租屋”。为使这些廉租屋村得到良好的管理，政府和一些团体从英国引入物业管理的专业人才及管理方法。 1966年，香港从业人员成立了“英国屋宇经理学会——香港分会”，协助和推动香港的物业管理工作。 1970年7月14日立法局通过了《多层大厦〈业主立案法团）条例》，希望通过授权业主组织来管理大厦以解决问题。《多层大厦〈业主立案法团）条例》推行至今已有几十年，业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业公司管理物业，监督物业公司动作。 二、香港的物业管理模式 香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类： 一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中氏收入家庭的房屋； 二是公私合营的房屋； 三是私营房屋。 三、香港的物业管理法规 由于香港物业的发展比内地早，有一个比较完善的法律管理框架，主要有《建筑物管理条例》、《公契》和与小区业自行签订的物业管理手册。 （一）《建筑物管理条例》 1、1993年5月8日起生效。 2、增加了业主对大厦管理的参与及决策权。该条例规定了所有“大厦公契”内需引入的一系列强制性条款，这些条款对业主和物业公司均具有约束力，大厦管理要受这些强制性条款管理辖。 3、《建筑物管理条例》为香港的物业管理的正常动作提供了完善的法律框架。 首先，该条例明确了建筑物所有者（业主）对物业管理的决策权和支配权，业主与物业公司之间是市场经济中变通的雇主与雇员关系，物业公司是受聘于业主委员会的信托机构，它只能以业主的共同意志来执行管理使命。 其次，该条例规范了市场经济下物业管理运作的一般规则。 （二）《公契》（Deeds of Mutual Covenant 1、《公契》的性质 《公契》也称《大厦公共契约》、《大厦公约》、《管理公约》、《管理使用维修公约》等。在香港，《公契》是一份必须在土地注册处注册的法律文件，无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。 《公契》是大厦管理者权力的主要来源。 2、《公契》的产生与发展 《公契》通常是由发展商委托其律师制订，并由发展商、首次买家及经理人等联合签订，有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。 香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》，该《指引》规定从1987年12月1日起，凡不符合《指引》的《公契》不能获注册总署批签。《指引》的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。 3、《公契》与《建筑物管理条例》及守则 《多层大厦（业主法团）条例》于1993年5月6日经当时香港立法局大量修改正式改名为《建筑物管理条例》。该条例第34E条文特别规定了《公契》所必须包括的强制性条款，即经理人每年制定预算的程序、保存账目时间、开设独立银行帐户、设立特别基金、订立服务合约程序、经理辞职、业务委员会终止经理人的委任及经理委任结束后的责任。 《建筑物管理条例》是一部法律，《公契》是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。 四、业主参与大厦管理的形式 （一）业主委员会 通常《公契》里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此，业务委员会的权利与责任来源于《公契》。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提出意见及作出建议。 （二）业主立案法团 业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织，具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施，可以任免物业经理或物业公司及监督其工作表现。 （三）互助委员会 互助委员会是由大厦信客（包括业主与租客）组成的志愿组织，基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程序上执行楼宇管理工作。 五、管理费的理定 香港物业管理中对管理费的有关规定如下： （一）管理费开支包括的内容 （1）公共地方及设施的维修与保养，如电梯、水泵、消防系统等。 （2）公共地方清洁服务。 （3）保安服务