《证监会《房地产投资信托基金守则》草拟本的咨询总结》.pdfVIP

Consultation Conclusions on The Draft Code on Real Estate Investment Trusts 《房地產投資信託基金守則》 草擬本的諮詢總結 Hong Kong July 2003 香港 2003 年 7 月 撮要 1. 證券及期貨事務監察委員會(“證監會”) 曾經在 2003 年 3 月 7 日發表 《房地產投資信託基金守則》草擬本諮詢文件。諮詢期最初訂為4 個星期，但由於市場參與者及業界人士要求有更多時間分析守則草 擬本，有關諮詢期延至 2003 年 4 月 23 日才結束。 2. 證監會共收到 52 份意見書，代表著來自不同範疇的專業人士組別的 意見，包括投資銀行家、基金經理、律師、物業經理/發展商、測量 師及會計師。有關意見書現載於證監會網站(.hk) 。回 應者名單載於附件 1 。 3. 就該項公眾諮詢作出回應的人士支持證監會提出的舉措，引入一套 指引，以利便向香港的散戶投資者銷售房地產投資信託基金。有關 意見一般集中於有關基金架構、管理模式、投資限制、借款限額、 估值及股息政策等事宜。證監會已仔細考慮過有關這些事宜的意見 及建議，並且與業界人士舉行跟進會議，以便進一步了解他們的關 注 ，以及探討其他可以利便市場發展之餘而不會損害投資者保障的 選擇方案。 4. 證監會的結論認為，只要房地產投資信託基金的經理作出完整的披 露、設有適當的結構性保障措施，以及證監會推出投資者教育計劃 作出配合，守則草擬本內有很多監管限制都可以修訂，從而為房地 產投資信託基金市場的發展提供更大的靈活性。證監會同意對守則 草擬本作出以下的主要修訂： (a) 容許房地產投資信託基金透過全資擁有的特別目的投資工具 持有房地產項目； (b) 容許管理公司選擇以內部管理或外聘方式管理房地產投資信 託基金； (c) 增加房地產投資信託基金的借款限額至資產總值的 35% ； (d) 容許房地產投資信託基金投資於酒店及遊樂場； (e) 刪除有關持有現金的限制； (f) 降低派息比率至稅後淨收入的 90% ； (g) 減低上市房地產投資信託基金的估值密度至每年一次 ；及 (h) 制訂措施以確保擁有良好的公司管治，及給予持有人就重要 事宜進行投票的權利。 5. 然而，在目前的初步階段，證監會將會保留規定獲證監會認可的房 地產投資信託基金只應投資於香港的房地產項目的這個限制。這個 集中投資的做法亦可以利便散戶投資者更好地了解這種嶄新的產 - 1 - 品。視乎房地產投資信託基金市場的發展而定，證監會認為這個地 域限制毋需長久存在。因此，證監會承諾在《房地產投資信託基金 守則》(“守則”)實施後成立專責小組以研究房地產投資信託基金如要 投資於海外物業時，它們應為其本身訂立哪些最基本的標準。公眾 人士亦會具體地就此獲得諮詢。 6. 鑑於大部分的回應者都表示其傾向於支持房地產投資信託基金應予 以上市，證監會決定所有房地產投資信託基金應在香港聯合交易所 (“聯交所”)上市。由於物業一般來說視為非流動資產，將房地產投資 信託基金上市將可以為投資者提供退出機制，而不會對房地產的管 理層構成過分的負擔。由於證監會瞭解到房地產投資信託基金及上 市地產公司在其投資特點方面的差別，證監會打算就這些類別的投 資工具實施適當的規則，從而為房地產投資信託基金促進良好的管 治原則。就此而言，證監會已在守則內加入了獨立財務顧問必須就 需要單位持有人批准的事宜向持有人作出實時披露的規定。 7. 守則全文載於附件 2 。 8. 證監會將會密切注視房地產投資信託基金的發展，包括在實施守則 時所遇到的事宜。證監會將會在有需要及