毕业论文开题报告-居民收入对房地产市场影响分析.doc

安徽财经大学管理科学与工程学院 本科毕业论文开题报告 论文题目 居民收入对房地产市场影响分析_ 班 级 _？？ 管理？班 _ 姓 名 ？？？？ __ 学 号 20？？？？ 指导教师 ？？？(？教授)_ 填表日期 201？-11-16 一、选题的意义和研究现状 1、选题的原因、理论意义和现实意义 选题的原因房地产业是国民经济的支柱产业，因为其直接关系着人们的住房需求以及生活品质，并且与房地产业相关的产业较多，比如，银行、钢铁、建材等行业，因此，其是否健康发展关系着整个国民经济的健康发展。2008年开始的全球金融危机就是由美国房地产市场过度发展引发的次贷危机引起的，可见，一个健康的房地产市场的发展不仅关系着本国的国民经济运行，也与世界经济息息相关。 理论意义自从1998年，国家进行了城市居民住房改革，将居民住房推向市场后，房地产业开始了快速发展。随着房地产业的飞速发展，房价也随之上升，尤其是近几年，房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。全国平均房价从1999年的1984元／平方米到2009年的4600元／平方米，增长了131.85倍，而1999年全国人均可支配收入5854元，到2009年全国人均可支配收入10755.252，增加了83.72%。目前我国的房价收入比也是略高于发达国家的6：1。由此可见，我过居民收入水平与当年房地产市场的发展必将反馈到房地产市场，对我们房地产市场的健康发展产生重要影响。因此，研究我国居民收入水平对房地产市场的发展的影响规律将有助于进一步推进房地产市场的健康发展，对我国国民经济的健康发展具有重要意义。 现实意义房地产业的发展直接关系着人们的住房需求以及生活品质，是国民经济的重要产业，由于房地产业的消费品与投资品的双重属性导致住房价格的形成成为一个相当复杂的过程，受到许多因素的影响，因此，研究各种因素对房产价格的影响具有十分重要的意义。本文在对居民收入与房地产市场的联系进行深入分析的基础上，利用详尽的数据，对其进行回归分析与等级相关系数分析。通过分析发现，我国房地产市场与居民收入存在严格正相关关系。在回归分析以及等级相关系数的基础上，对房价收入比进行了深入研究，研究发现我国的房价收入比处于较为合理的状态，不存在明显泡沫，但差异明显。针对目前房地产市场与居民收入之间的矛盾，本文提出了缩小居民差距，加强住房梯度消费等建议，以促进房地产市场与居民收入同步健康发展。 ２、相关研究的现状分析 1洪世勤认为居民收入对房地产市场的供需平衡产生了重要的影响。他认为在我国房地产价格泡沫频现的大背景下，房地产市场供需失衡成了其重要标志。从总供给来看，住宅总量不足，房地产供给的结构性矛盾突出。然而随着居民收入的不断提高，我国房地产市场的需求仍然呈现不断增加的趋势，再随着供给过剩，市场竞争加剧，最终我国的房地产市场将会走向专业会，规范化。 2李辉等（2009年）通过DSSW模型分析得，居民人均收入的变化是引起房价变动的重要因素，要使房地产长期稳定发展就应该不断提高居民收入，政府应建立一个公平、公正、和透明的房产信息发布平台，来正确引导消费者的舆论导向，减少噪声购房者的“羊群效应”。平抑噪声购房者的观望情绪，刺激透明理性消费的欲望，填补市场中有需求不足的缺口。刘文斌（200）的研究认为收入分配不均是造成中国总消费需求不足的重要原因。朱国林等（2002）的研究认为中国的消费与收入分配（均匀程度）有密切关系如果收入分配不均现象严重社会总消费就会不振。权衡（2002）的计量分析再次验证基尼系数与社会边际消费倾向具有较强的负相关关系基尼系数逐年上升边际消费倾向则逐年下降。….. 二、研究方案 １、拟采用的研究方法 本文以理论为指导，从实践出发对于我国中小民营企业构建竞争情报系统提出一个可行性报告方案。主要采用如下几种研究方法: 文献分析法 在前期的开题报告以及后面进行的论文写作中，笔者查阅与参考了大量的图书、期刊和CNKI以及维普等全文数据库和外文资料，通过对相关文献进行分析研究，引用和借鉴了诸多有价值的内容。 等级相关系数分析法 文章主要根据居民收入与房地产市场的相关数据，计算出斯皮尔曼等级相关系数用来估计两个变量之间的相关性.房地产价格的影响因素分析 [D].江西：，8 [2] 纪晓丹.我国居民收入及收入结构变动研究 [D].上海：，[N]．重庆工商学