公租房租赁合同的纠纷解决分析__--__以重庆市公租房租赁合同为考察对象.pdf

内容摘要 公共租赁住房（以下简称公租房）是我国完善住房保障体系的有益探索。在住建部 联合七部委发布的《关于加强发展公共租赁住房的指导意见》（建保（2010）87 号）的 指导下，公租房的实践在各地如火如荼地展开。但由于缺乏中央统一的具体指导，同时 该行政活动有较强的地方性，各地实践存在较大的差异性，特别是在公租房租赁合同领 域。本文选取具有代表性且有重要参考价值的重庆市公租房租赁合同作为考察对象，囿 于实践先于理论，重庆市公租房租赁合同的法律定位不清晰，直接导致纠纷的属性不明， 进一步导致因租赁合同产生的纠纷无法得到有效解决。因此，有必要厘清重庆市公租房 租赁合同各主体之间的法律关系，明确租赁合同的法律定位，梳理公租房租赁合同纠纷 的种类，以期妥善解决公租房租赁合同纠纷。 经考察发现，重庆市公租房租赁合同牵涉的主体不只是签约双方，不仅包括产权机 构（主城区为重庆市公共住房开发建设投资有限公司或重庆市城投公租房建设有限公 司）和承租人，还包括重庆市公共租赁房管理局（以下简称重庆市公租房管理局）。重 庆市政府在公租房建设及运营中担负着重要的角色，公权力存在于整个制度的运行过 程，从公租房的规划建设到供给分配，最终通过公租房租赁合同确立各方的权利和义务。 因此，本文提出一个核心观点，即重庆市公租房租赁合同的法律属性为协商性行政行为， 用协商性行政行为替代行政合同的提法，并在此基础上构思公租房租赁合同纠纷的诉讼 和非诉讼解决路径。 除去引言和结语，全文共分为四个部分： 第一部分主要分析重庆市公租房租赁合同法律关系，理清合同签订和履行过程中涉 及到的三方主体和主体间的权利义务，明确作为出租方的公租房产权机构（重庆市政府 指定的国有企业）与承租人之间为形式上的合同关系、重庆市公租房管理局与出租方存 在委托关系以及重庆市公租房管理局与承租人之间存在事实上的履约关系和管理关系。 并且提出应当刺破产权机构的面纱，直接将市公租房管理局认定为承租人的相对方，在 未来的实践中更新合同主体，直接由市公租房管理局与承租人签订租赁合同。 第二部分主要分析论证公租房租赁合同的行为性质以及对公租房租赁合同纠纷进 1 行描述并分类。对租赁合同的性质界定直接影响到纠纷的属性和纠纷解决渠道等问题， 因此本文着墨颇多。本文认为重庆市公租房租赁合同在性质上属于协商性行政行为，明 确由此引发的争议属于行政争议。另外，将公租房租赁合同纠纷分为：承租人不符合租 赁条件类纠纷、房屋租金拖欠类纠纷、房屋质量类纠纷、房屋收回类纠纷、房屋腾退类 纠纷五大类，对纠纷的种类进行区分是解决纠纷的基础，不同的纠纷种类将会适用不同 的纠纷解决手段。 第三部分讨论的是公租房租赁合同纠纷的诉讼外解决路径，通过诉讼外的方式解决 合同纠纷是协商性行政行为的协商性延伸的逻辑结果，也是当前提倡多元化解行政争议 的要求。本文认为应当设立公租房租赁合同纠纷协调委员会，借助该平台协商、调解、 协调，以达到实质性化解公租房租赁合同纠纷的目的。 第四部分在现有行政诉讼体制以及完善行政诉讼的视角下，探讨公租房租赁合同纠 纷的诉讼解决方式，认为需要从诉讼主体、审查依据和诉讼程序设置方面对其完善，以 有效解决该协商性行政行为引发的纠纷。 在此需要特别说明的是，对于公租房这一新兴事物，全国各地实践差异较大，重庆 市的实践只是其中一种，本文仅对重庆市的政策和实践情况进行分析，有一定的局限性； 但公租房租赁合同制度本身还处于尝试探索阶段，本文希望通过对重庆市的样本分析来 为未来制度构建提供一种思路。 关键词：重庆市公租房租赁合同；法律关系；协商性行政行为；纠纷种类；多元化 解行政争议；公租房租赁合同纠纷协调委员会； 行政诉讼 2 Abstract Public rental housing is a constructive exploration to complete housing security system in China. Under the guidance of Guidelines for strengthening the development of public rental housing which