公有住房租赁市场化的分析.pdfVIP

扫i 租赁是住房商品化改革的重要方面。历次的住房制度改革方 一 .，户 案，只重视售房的改革，而对租赁制度的改革注重不够。我国公有 住房传统租赁制度，违背价值规律的要求，法律关系不明确，经营 管理僵化，必须进行全面的改革，才能适应社会主义市场经济的要 求。就我国公有住房租赁制度改革，本文思路为下:首先，租金改 革是重点，租金要以市场化标准为目标，关键要有切实的提租步 骤;其次，明确双方的经济法律关系;第三，租赁经营体制的转 变，建立社会化，企业化的公有住房租赁经营公司。并对改革的具 体措施作了一定的分析和探讨。 本文综合运用了多种分析、研究方法。在总体构思上采用静态 相结合，从抽象上升到具体的分析方法。在行文中主要运用了定性 定量相结合分析法、统计方法等。 公有住房租赁市场化研究 租赁是住房商品化的重要内容，是住房制度改革的一个重要方面。长期 以来，我国公有住房虽然也是通过租赁方式来运行的，但是传统租赁关系不 仅违背价值规律的要求，而且贵权不分、法律关系不明确，以及管理僵化， 必须进行全面的改革，才能适应社会主义市场经济的要求。本文将从租赁市 场化的角度，对我国公有住房租赁改革进行初步探讨和研究。 第一部分 我国公有住房租赁制度改革的必要性 一、我国公有住房租贡的历史回顾和租金改革的历程 我国对公有住房租金的认识过程大致可以分为以下几个阶段 第一阶段 解放初期明确提出房屋是商品和 “以租养房”的方针 1952年，内务部 (关于加强城市公有房地产管理的意见)中明确提出 了合理的租金标准和 “以租养房”的方针， “意见”中规定一切公有房地产 皆实行租赁制，机关自建自购房屋亦不例外，租金的标准应包括房屋的折旧 费、修理费、管理费、房地产税和一定的利润，所谓 “以租养房”是指租金 的收入除去必要的开支外，不仅能够保证房屋的正常保养修缮，而且在房屋 使用年限终了时，能够用收回的折旧费重新建造全部房屋，以实现住房资金 的良性循环，解决群众的居住间题。当时各地住房租金不算低.以砖瓦房为 例，一般每平方米建筑面积月租金都在0.2-0.3元左右，房租支出约占职 工收入的6-10%，基本上可以做到以租房。 第二阶段 五十年代中期，大幅度地降低租金，形成了以租不能养房的 状况 1955年，国家机关工作人员由供给制改为货币工资制。国务院制定了 《中共国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》.规定每平方米月租金 平均为0.12元，这个租金标准只有成本租金的三分之一，房租价格大幅度 地背离了价值。该办法公布以后，全国各地企事业单位也比照国家机关租金 标准纷纷降低了房租。例如，北京、天津市机关住房平均每平方米月租金 0.12元，沈阳、南京、太原、上海、哈尔滨、武汉等地每平方米月租金才0.08元 -0.117元.中央及省市机关宿舍的租金标准有的与机关相仿，但大部分比 机关低。自国务院规定的机关宿舍标准下达后，民用公房亦按这个标准收 租，把原来租金平均降低了35%-60%，仍以砖瓦房为例，一般每平方米 月租为0.085-0.16元，房租负担占职工平均收入的2.5%-5%，按照这 个标准收租，除去开支房地产税、管理费、保险费以外，不够修缮费用。 第三阶段 五十年代末期到六十年代初，租金有所回升 由于1955年纷纷降低了租金，收回的租金不够维修开支，根据国家统 计局1956年职工家庭收支调查，住公房的职工平均每户每月负担房租2.1 元，占家庭收入的2.4%，占本人工资的3.2%，国家收回的租金，一般只 达到成本租金的三分之一到二分之一左右，不够维修费开支，需要国家补 贴，1957年，周恩来总理针对上述间题。在中共八届三中全会上所作 “关 于劳动工资和劳保福利间题的报告”中指出，“租金一般应包括折旧、维护、 管理三项费用。据财政部按照三项费用计算，一般平均每平方米应收租金为 0.25元，按照每户16-20平方米居住面积计算，每月房租4-5元，一般 占职工工资收入的6-10%，平均为8%左右，指示中体现了 “以租养房” 的方针，又考虑了职工的负担能力。这之后，一些城市对租金进行了调整， 这个时期是1955年普遍降租后租金水平较高的时期。 第四阶段 六十年代中期到十一届三中全会前，各地租金一降再降， “以租养房”的方针名存实亡。 从六十年代中期开始，在 左“”的思潮影响下，一些地区又以减轻职工 负担为由降低房屋租金。