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案例6 北京恒隆置业公司税收筹划方 1、甲公司开发乙项目概况及财税分析 （1）乙地产项目概况 ①甲公 司及乙项目 甲企业是一家房地产投资开发企业，自2004年注册成立一来，2005年上半年进行土地一级开发，至2009年中期开发完成乙项目，该项目属于京西地区标志性、旗舰式商业地产项目，该项目属于京西地区标志性、旗舰式商业地产项目，在项目规划、功能、业态及经营上都力求新意，成为京西地区国际性、现代化商业地产的典范，也成为核心商业圈的经典之作。 乙项目是旗舰式的商业地产项目，该项目的占地面积为59 422㎡,建设用地面积为52 819㎡，规划总建筑面积为97172㎡，其中地上建筑面积为74227㎡，地下建筑面积32945㎡，共分为A、B、C、D、E、F、G、H、J及地下室10个分区，停车位多达595处。 ②乙业务的延伸：全资子公司及其经营 第一，由甲公司创造创办的全资子公司——丙公司，是 一家大型购物广场，总经营面积为34152㎡，内设高中档百货、综合性娱乐场所、高档特色酒店、酒吧等，同时引进世界零售业巨头沃尔玛超市、苏宁电器等品牌店，能够满足各类不同消费群体的需要。 第二、丁公司是甲的另一家全资子公司，是一家从事物业管理的配套服务公司。 （2）乙项目经营用途及商业结构 乙项目总投资63176万元，总建筑面积为97172㎡，具体经营用途及商业结构如下表所示 2、乙项目财税问题分析与筹划方案 （1）政府拨付款项的筹划方案 项目涉及政府财政拨款8580元万元（系预算内资金，性质为基础设施、新能源、供热补贴、市政配套基础设施、冬季施工补助、停车场建设等）已在账簿中计入“资本公积”科目。 财政局以财经建指[2006]70号、财经建指[2007]27号、财经建指[2008]54号、财经建指[2009]49号等文件，拨付财政建设资金8580万元，该拨付的财政资金系预算内资金，并需甲公司专款专用，截止2009年底全部拨付完毕。 [分析与筹划]从财政拨付资金性质来看，属于财政局预算内资金，专款专用，资金用途及使用范围：土地的一级开发补助，市政基础设施建设、市政配套基础设施建设、工程款、项目建设能源供热补贴，冬季施工补贴等，其目的是为了促进城市建设，因此，属于财政拨款性质，按照《企业所得税法》的规定，财政拨款属于不征税范围。 对企业取得的专项用途财政性资金企业有关企业所得税处理规定如下： 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： ①企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； ②企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途； ③企业对该项资金以及该资金发生的支出单独进行核算。 根据上述财政政策，乙项目所获得的财政拨付资金属于财政拨款，具体为专项用途的财政资金，完全符合不征税收入政策的要求，但甲公司目前缺少资金拨付文件，需要到财政部门获取原文件或复印件，以作为预算内资金拨付证明。 （2）回迁房财税疑难及解决方案 土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税 [2009]31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要土地的买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的底价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建 造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理存在差异，会直接应道开发产品的计税成本，分析如下： ①视同销售确认收入正常计税 房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权，在企业所得税处理上一般情况作为非货币性交易处理，即“以物易物”处理。 根据国税发[2009]31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或与实际取得利益权利是确认收入（或利润）的实现，确认收入或利润的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定： （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定： （3）按开发产品的成本利润率确定（组成计税价格） 注意：回迁房必须视同销售处理，需要计征营业税、城建税及附加。 计税成本的确认原则 国税发[2009]31