XX年11月沈阳市房地产市场分析报告.docVIP

07年1月沈阳市房地产市场分析报告 （一）商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 11月份全市商品房批准预售面积为263.35万平方米，其中商品住宅批准预售面积为235.08万平方米，与上年同期相比分别增长了37.02％和40.94％。另外，从月度环比数据看，分别大幅增长了174.45％和189.57％，这主要是开发企业为了能够及时地在“冬季房交会”上展示销售，集中办理预售许可证，造成本月批准入市量较上月大幅增加。本月，商品住宅批准入市面积占总量的89.27％，所占比例较上个月小幅增长了4.67个百分点。（参见图1） 图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图 截止11月份，全市商品房累计可售面积1282.52万平方米，其中商品住宅累计可售面积808.55万平方米，同比分别增长了53.13％和70.68％。从11月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为63.04％，低于同期全市登记销售商品住宅所占比例25.62个百分点，这说明尽管目前我市商品住宅批准入市量有所增长，但商品房累计可售面积中商品住宅面积比例仍然偏低。这需要进一步改善商品房供应结构，继续加大市场引导力度，尽可能增大商品住宅供应量，同时促进非住宅商品房消化力度，逐步缩小商品住宅累计可售与市场需求间的差距。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别增长13.07％和19.47％，相对上月末环比略有下降的情况有明显改变，其原因也是我市举办“冬季房交会”前批准预售量明显增大而产生的作用。 2、商品房实际登记销售情况 11月份，全市商品房实际登记销售面积为115.08万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为103.30万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比分别下降了6.97％和6.21％。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别增长了6.76％和9.32％。1－11月全市商品房实际登记销售面积为1198.50万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为1062.63万平方米，与上年同期相比分别增长12.61％和11.77％，说明今年我市商品房及商品住宅销售状况相比于去年同期更加旺盛。（参见图2） 图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图 3、不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅和网点类物业的销预售面积有所下降，下降幅度分别为6.25％和36.53％；别墅、办公用房和写字楼、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比依次增长了15.79％、104.04％和25.35％。由于非普通住宅类物业常受区位、统计期成交量等因素影响，同比变化幅度波动较大。11月份全市商品住宅成交面积占总量的89.57％，比上个月微幅增加了2.2个百分点。（参见表1） ? ? ? 表1： 2007年11月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表 项 目 类 别 销预售面积（万平方米） 同比增长 （％） 所占比例 （％） 商 品 房 总 计 115.08 -6.97 100.00 其 中 住 宅 小 计 103.30 -6.21 89.76 普通住宅 103.08 -6.25 89.57 别 墅 0.22 15.79 0.19 网 点 6.15 -36.53 5.34 办公用房、写字楼 2.02 104.04 1.76 车库及其它 3.61 25.35 3.14 4、不同套型商品住宅供求结构 从11月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为94.37万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.14％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为83.29万平方米，占批准预售商品住宅面积的35.43％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为35.25万平方米，占批准预售商品住宅面积的14.99％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为22.17万平方米，占批准预售商品住宅面积的9.44％。 从11月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为43.96万平方米，占登记销售面积的42.56％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为31.97万平方米，占登记销售面积的30.94％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为19.35万平方米，占登记销售面积的18.73％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为8.02万平方米，占登记销售面积的7.77％。 从不同套型商品住宅的供求结构来看，本月除60－90平方米套型和120－144平