XX年5月房地产发展情况深度分析报告.docVIP

随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着5.1春交会的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。但总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。 　　房地产行业07年的预收账款占营业收入的53%，假如08年的预收账款占营业收入的25%，若08年营业收入要保持20%的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4%的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅。虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20%的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20%，假设预收账款占营业收入20%的比重，09年实际销售收入需增长47.2%，这还未考虑成本上升带来的利润增长压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。 　　鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的PE在18-20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业谨慎推荐的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产。 　　一、我们的观点 　　1.1五月弱势反弹，楼市调整步入下半年 　　随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着5.1春交会的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。具体来看，由于成交数据备份滞后的原因，各地5.1期间成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出现了成交量大幅上升的情况，但该周的新增供应量基本上都出现了大幅下跌的情况，后市不容乐观。总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。 　　一线城市中，北京成交量略有上升，价格继续上涨。但08年一季度，北京现房成交72万平米，期房成交102万平米，总成交面积174万平米，较07年一季度总成交面积322.75万平米（现房87.18万平米，期房235.57万平米）下跌了46%。深圳4月份的房价环比下跌12.4%，达到去年3月份的水平，1-4月份的销量同比下降66%。上海情况相对要好，但在房价继续上涨的情况下，成交量出现下降趋势，初步统计，4月份成交面积约140万平米，较3月份下降17%，较去年同期下降25.8%，量价背离现象加剧。 　　二线城市中，杭州、武汉、厦门成交量有所上升，但这并不意味着这些城市已经回暖。杭州同期推盘量的增长幅度远大于成交量的增长幅度，武汉、厦门也并未出现明显市场回暖的迹象，市场观望气氛依然浓厚。天津、重庆近两周的销量则有所下降，这两个城市在前期的表现相对要乐观，而现在看来，观望情绪有加剧迹象。 　　值得注意的是，深圳市场在短期内从价格高涨时的供不应求转向价格下跌过程中的供大于求，以事实证明房地产行业具备需求弹性大的特点。目前上海、北京等大城市价格继续在上涨，乐观者也用供不应求来支持其房价将继续快速上涨或者肯定不会下跌的观点，但忘记了市场一旦出现调整，大量需求（投资退出，自住推迟）在短期内将突然消失，从而使市场迅速转向供大于求。 　　1.2寻找确定性个股，把握阶段性行情 　　房地产行业07年的预收账款占营业收入的53%，假设08年的预收账款占营业收入的25%（由于会计法规要求在竣工验收并入伙后才能确认收入，从销售到确认收入需要一段时间，所以预收账款一定会存在，不可能全部结转，03、04年预收账款约占营业收入的30%），若08年营业收入要保持20%的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4%的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅，虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20%的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此，我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20%，假设预收账款占营业收入20%的比重，09年实际销售收入需增长47.2%，这还未考虑成本上升带来的利润压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。 　　鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目