XX年上半年张家港房地产市场研究报告荒岛.docVIP

第一章 住宅市场研究 一、市场综述 2008年上半年，张家港市住宅市场总体呈现出如下特点。 市区新盘上市量少。上半年新开楼盘仅有城西新区的城市风景，公园八号已于5月10日开盘。 去化速度放缓。从4月份上市的城市风景来看，截至5月初，已售出房源仅为开盘推出房源总数的30%左右。 房价维持增长趋势。年前张家港市区商品住宅的平均价格约为5500元/㎡左右，年后随着蓝湖湾、公园八号等高档项目的入市，金城花园、汇景豪苑等项目二期价格走高，张家港市区住宅平均价格预计将达到6000元/㎡的水准。 购房者持币观望的心理持续。受年前央行“二套房”贷款政策以及六次加息的影响，上半年上市房源少选择面不大，下半年张家港市区有多个楼盘将开盘，购房者持币观望心理导致城市风景去化速度较为缓慢。 二、住宅供销分析 （一）供应分析 从2007年-2008年上半年张家港市区住宅供应情况来看，呈现出如下特点。 总体供应量适中，总供应量约在40万—50万㎡，与张家港市区40万人口的比例基本相称。 从供应的产品来看，130-150㎡的三房占据主流；从销售价格来看，以城南暨阳湖板块为最高，以湖滨国际为例达到6500元/㎡；城西新区各楼盘销售价格因为区位条件的不同各有千秋，购物公园旁边的汇景豪苑开盘均价已达到5800元/㎡。 表1.1 张家港市区主要在售楼盘一览表（数据来源：综合张家港网上房地产及市调数据） 区域 楼盘名称 区位 产品类型 预售面积（㎡） 主力户型（㎡） 开盘时间 销售价格（元/㎡） 去化率 城西 金城花园（一期） 国泰路暨阳路交汇处 多层、小高层 83871 两房：96-100 三房：130-147 2007年5月 4100 90% 汇景豪苑（一期） 购物公园西侧 多层、小高层 40247.63 两房：110、三房：130-150 2007年11月 5800 85% 城市风景 暨阳西路 多层、小高层 38502.7 两房：100 三房：133-150 2008年4月 5000 30% 城北 都市水苑 泗杨路358-1 小高层、高层 60421.77 两房：110、三房：130-150 2007年3月 4500 90% 城南 湖滨国际 暨阳湖东首 小高层、高层 约80000 三房:148-154 四房:163-167 小户型精装修公寓：53-99 2007年度 6500 90% 雅美阁花园 南苑东路 小高层 5.9万 两房：89-100 三房：130-150 2007年6月 5500 90% （二）去化分析 2007年-2008年上半年张家港市区住宅销售去化情况来看，呈现如下特点。 1、2007年去化较快，进入2008年后去化速度放缓。对比2008年4月8日开盘的城市风景与2007年11月18日开盘的汇景豪苑（一期），截至5月初，城市风景去化率（按套数计算）仅为28.5%，而汇景豪苑（一期）去化率已达到85%。尽管因区位、产品品质、开发商品牌等条件不同，造成去化速度有所差异，但在同期央行“二套房”政策、六次加息等调控政策作用下，去化速度差异过大一定程度上揭示了2008年上半年张家港市区住宅市场进入了缓慢去化期。 2、 大盘、名盘以及性价比较高（低价位产品质量较好）的楼盘领跑张家港市区楼盘销售榜。湖滨国际、丽景华都等大盘名盘无论是从去化套数还是从去化率上均较一般楼盘强；金城花园则以超低的价位入市，在区位条件相对不错的情况下，去化套数、去化率等两项指标均领先于城西新区其他楼盘。 3、 从各楼盘销售的均值来看，单个楼盘年均去化面积约为40000㎡。湖滨国际、丽景华都等大盘名盘因前期运作成功且在暨阳湖绝版湖景资源的作用下，2007年去化面积较一般楼盘稍多，去化面积在60000-70000㎡左右。 4、 从户型情况来看，滞销的户型分为两种，110㎡左右两房以及160㎡以上大户型滞销情况比较明显；从楼层情况来看，顶层、2层以下楼层滞销情况明显。此外，在汇景豪苑、奥洋雅美阁花园等2007年度新开盘楼盘，车库销售进度较为缓慢。 表1.2 2007年—2008年一季度张家港市区主要在售住宅项目销售去化表 （注明：数据来源张家港网上房地产） 区域 项目名称 开盘日期 预售面积（㎡） 预售 套数 去化 套数 去化率 （套数） 滞销户型 滞销楼层 销售 均价 （元/㎡） 城西 城市风景 08.04.08 38502.7 130 37 28.50% 多层90㎡两房 3F以下、顶层 5000 汇景豪苑 07.11.18 40247.63 196 166 84.70% 车库 2F以下楼层 5800 金城花园 07.05.08 83871.47 546 516 94.50% 95㎡左右两房、180