XX年周口上半年市场调研报告.docVIP

周口项目市场调研报告 一、周口市人口、经济和城市规划状况 1、人口发展及城镇化 1949年，设淮阳专区，1965年设周口专区。2000年6月8日，经国务院批准撤销周口地区设立地级周口市现辖8县1市1区和1个省级经济技术开发区1081万人（截至2007年底），居全省第二位其中非农业人口2万28万人，农业人口1万15万人，暂住人口万万人。与全省全国相比，还有很大的差距仍处于城镇化的起步阶段2007年全市生产总值达到817.8亿元，比上年增长13.0%32.1：41.5：26.4全市全部工业增加值23025元食品、皮革制药三大支柱产业三大支柱产业非公有制经济为的经济增长点，非公有制经济增加值占全市生产总值的比重达%，增长速度也超过GDP增长速度。 分析： 周口缺乏具有明显优势的产业引领经济发展，食品、皮革制药13.0%，但省内其他地市的速度远高于该数字。） 民营经济周口地处豫东平原，地上无山，地下无矿，资源比较单一，属典型的经济欠发达地区。当地政府在制定政策时，决策者考虑到由于受基础设施、经济发展水平、技术条件等诸多因素的制约，短期内，工业和第三产业很难有大的突破，因此，决策者将房地产业作为推动周口经济发展的突破口。规划、管理缺失，周口市金冠投资开发有限公司将房地产业作为推动周口经济发展的突破口2007年，在建房屋施工面积358.42万平方米，增长137.7%其中，商品住宅施工面积323.58万平方米，增长143.6%。全市商品房新开工面积304.57万平方米，增长176.8%。其中，商品住宅新开工面积281.96万平方米，增长171.8%。 2007年，周口市房地产商购置土地面积大幅度增加、存量土地开发增长较快。根据国土局交易信息，1-8月，全市房地产开发企业购置土地面积82.26万㎡，增长787.6%。完成开发土地面积59.53万㎡，增长99.0%。 2008年新增可供应商品住宅用地约51.25公顷。 分析： 以房地产业作为经济发展突破口，必然是大量放开土地供应，这对房地产企业既是契机也是挑战：既可以使企业拿到廉价土地，又可能造成房地产竞争激烈。 3、周口市历年房地产投资 周口市历年房地产投资额（单位：亿元） 分析： 周口房地产投资额增速加快，市场处于较快的市场发展运行阶段，从投资增幅来看，周口房地产市场正处在快速发展的过渡阶段，投资继续迅速增长的可能性较大。周口房地产市场的前景被各大投资商看好，未来发展速度有进一步扩大趋势，但同时也会加剧市场的竞争。 4、房地产市场销售情况 周口市历年商品房销售面积（单位：万㎡） 分析： 2004年以来，周口商品房销售面积快速增长，尤其是2007年的销售面积比2006年增长157%，这一增长速度甚至远远超过省会郑州（郑州2007年的销售面积比2006年增长37.1%），位居全省地市第一。这反映出出周口房地产市场极为活跃的市场状态。 5、周口房地产市场版块分析 房地产市场具有较强的区域性，为便于分析，市区分为沙河北区域、城中心区域、西南区域、南新区区域、东新区区域共五个区域，具体划分区域见上图所示。下面将对各个区域项目情况分别进行分析如下： 沙河北区域版块分析 代表性楼盘名称 半岛城邦 关帝上城 景秀北城 项目占地（亩） 348亩 240亩 90亩 总建面积（万㎡） 楼盘形态 别墅,小高层,多层 商业、叠加别墅、花园洋房 26栋多层小高层 总户数（户） 约2100户 124户 696 销售价格（元/㎡） 开盘日期 2008年5月 一期：2007年12月20日 二期：2008年7月 销售率 未开盘 已推出部分为30—40% 一期销售过半 区域分析： 该区域主要为周口老城区，区域内多为居民自建房屋，城市面貌较差，消费水平较低。区域内主要在售项目为景秀北城；即将销售的项目有半岛城邦和关帝上城；正在做前期工作的项目为奥林匹克花园、川汇新城等项目。 该区域内的项目主要特征：多为招商引资项目，规模大，有充分的规划设计空间，易于出精品楼盘。 政府在该区域较强的招商引资力度和拆迁力度，将使沙河北区域迅速崛起，高起点、高速度将是该区域的主要市场态势。 西南区域版块分析 楼盘名称 万基城市花园 兰亭山水 阳光花园 圣鼎上城 鸿海瑞园 现代城三期 中央花园 项目占地（亩） 125 750 40 43 10 60 237 总建面积（万㎡） 楼盘形态 多层 别墅、多层 别墅、多层 别墅、多层 多层 多层 多层 总户数（户） 700 630 250 327 107 278 370 均价（元/㎡） 开盘日期 2007年5月 2006年6月 2007年9月 2007年10月（二批） 2007年10月 2007年4月 2007年12月16日（四期） 销售情况 95% 70%