XX年巢湖市房地产调研报告上.docVIP

目录 第一部分 市调说明 第二部分 宏观形式分析 第三部分 巢湖市城市发展规划描述 第四部分 巢湖市市场环境分析 第五部分 主要楼盘调研 第六部分 主要楼盘产品分析 第七部分 巢湖市住宅消费者偏好调研分析 第 一 部 分 市 调 说 明 一、市调对象及范围 （一）巢湖市在售预售楼盘调查，范围为居巢区 （二）巢湖市城市建设情况及未来规划前景调查 （三）巢湖市基本经济情况调查 （四）巢湖市购房者消费习惯调查 （五）巢湖市房产供求状况调查 （六）对全市重点房地产项目进行详细调研 （七）其他调研。 三、调查方法 （一）实地考察法 （二）直接访谈法 （三）电话调查法 （四）专家深访法 （五）座谈会法 （六）文献调查法 五、市调组成员 研展部、策划部 第二部分 宏观经济分析 08年相关宏观数据统计如下： 一、宏观调控方面： 1、2007年GDP增长11.9%，2008年1季度GDP增长为10.6%，增幅下降； 2、固定资产投资方面，2008年2月份增长24.3%，3月份是25.9%，4月份是25.7%，可以看到固定资产投资趋于稳定，过热问题也偏向于缓解。 3、金融方面，央行三次调整银行存款准备金率，达到了17.5%。 4、股市大跌，居民的存款回流到银行，存款储蓄比去年同比增加了5154亿元，仅5月份就增长了2369亿元。我们可以看到的是：美元储备在增加，人民币投放也在增加,股市在下跌，楼市在观望，流动性过剩的问题在继续不断积累。 综合以上情况分析，从紧的货币政策不会放松！ 二、房地产投资方面： 1、房地产投资方面，房地产在固定资产投资中占比约为20%。一季度，房地产投资增长了32%，远高出了同期固定资产投资6-7个百分点，仍处于高位，这一块并没有冷却。这里面的原因是，有很多企业在2007年高价拿地后投资增长的翘尾因素。 2、房价方面，国家发改委与国家统计局公布的5月份全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，比4月份的10.1%下降了0.9个百分点；环比上涨0.1%。可以看到房价同比在涨，这是因为去年的房价是在3季度开始上涨的，在1、2季度时并不高，所以与去年的1、2季度去同比，这个指数肯定会高的，但环比会逐步平稳。 综合以上情况，房地产投资和房价继续上升，但环比下降；如果从紧的货币政策不放松，地产界需要时间消纳2007年的圈地风暴造成的行业透支,2008年正在为此付出代价! 三、房地长对国家GDP的贡献关系 2007年GDP以11.9%的幅度增长，主要由投资、消费与净出口三驾马车拉动。其中投资贡献率为17.1%，消费贡献率16.2%，净出口贡献率近40%。现在净出口显然是在下降，如果要实现今年经济又好又快的增长，就得依靠投资与消费拉动，且这两者如果也出现下滑，那我们的经济可能就面临硬着陆了。 房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定资产投资中占了20%；一面是消费，虽然国家统计局是把房地产计入投资，但在居民可支配收入中，支付房价肯定是居民最大的一笔消费。 房地产在GDP中应该占多少比重的问题有很大的争论，我们可以看一下二战之后发达国家美国、日本、德国、法国的情况，他们在战后1950-1970近20年间，房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国早就过了汽车与购房的消费热，现在发生大面积的次贷危机时，房地产仍占GDP的10.5%，仍长期把房地产作为重要的支柱产业。 我国2007年由建设部发布的数据，房地产加上建筑业所占GDP比重才刚刚超过10%，相比之下，我国房地产不是占比太大，而是大有空间。 四、房地产与国民收入的关系 居民的收入包括财产性收入与现金收入，现在中国的住房自有率达到了82%，且80%的住房是由市场来解决的。2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总价值为30万亿元；居民储蓄余额约为40万亿元；中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。 居民存款因为受通货膨胀因素的影响，过去7个月，居民存款平均负利率约为3%，以40万亿元人民币储蓄余额计算，则中国人民币存款储蓄约损失了7000亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民没有别的选择，只有继续选择承受负利息的存款，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。 当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。 五、房地产与金融的关系 央行6次加息加到了4.14%，16次上调存款准备金率到了17.5%，确实是温水煮青蛙，现在还在继续煮。 2007年银行房地产开发贷