XX年成都市金睿国际项目营销思路1.docVIP

金 睿 国 际 项 目 营 销 思 路 区域市场分析 区域市场分析： 目前，本项目位于龙潭工业园内，主要竞争来自于工业园区内其他项目及周边类似项目，其中集中了一部分大盘和超大楼盘。其竞争主要表现在物业类型方面，成都人居住习惯向来是把多层住宅作为第一选择，它在公摊、房型及价格方面具有明显的优势。 龙潭裕都总部基地的开发必然会带动龙潭工业园板块的启动，对环境的打造又促进了该区域整体居住品质的提高，本项目的推出将是该区域的首个高层电梯人公寓。 龙潭工业园区的整体大环境随着园区的不段完善将有较大的改善，如新直接到园区的道路的修建、现有铁路的撤除和轻轨的建设将对整个工业园的交通体系起到完善的作用。 龙潭工业园区于2002年开始建设相对整个城东北片区其他住宅及商业楼盘来说其起步较晚，道路建设、市政配套严重滞后成为其发展瓶颈，关注热度相对较冷。 产品分析： 受土地性质及市场需求等因素的影响，园区内物业类型由多层大户型花园洋房及别墅为主，逐步过度到小户型电梯公寓。户型方面，目前以花园洋房、别墅、办公用地， 200平米左右房型居多，小户型随着园区的不段完善有增长的趋势。 价格销售分析：该区住花园洋房、别墅、办公。目前对外宣传价格为每平方米4200元左右。尽管价格不算很高，但由于面积和土地性质的影响，消费者关注度不高。 营销模式分析：营销模式主要以渠道销售为主，项目以园林实景、小区会所、样板间，给予消费者真实的环境、空间尺度及居家办公生活感受。销售政策结合市场反馈动态调整，实现最佳营销目标。 即将上市的竞争楼盘： 项目分析 项目优势： 区位环境优势：2003年3月，为了落实成都市“走新型工业化道路，实现工业新跨越”的精神，配合东郊工业结构调整和沙河整治，成都市龙潭都市工业集中发展区经批准成立，于2004年8月全面启动建设。 工业区位于成都市东北部，西边紧邻三环路、东止绕城高速公路，北起成渝铁路、南至成南高速公路，规划占地面积近13000亩，是成都中心城区规模最大的工业集中发展区，四川省三个中小企业园之一，成都市唯一的欧盟工业园，也是成华区实现产业发展的“三大战略”中的“大总部基地”。 工业区共分为三个片区进行建设，一区是都市工业区，占地约3000亩；二区是总部经济区，占地约9000亩；三区是综合配套区，占地约860亩，目前已基本实现项目满覆盖。 每一阶段对每一种产品进行有针对行的宣传，更利于入市时间的把握。 推广步骤： 一期： 根据项目规划，营销预计按多层和电梯分两个批次推出。 ◇ 一期一批次 · 一批次入市亮相期（含项目准备、蓄水）： 2008年7月-8月上旬 · 一批次开盘期：2008年8月中旬 · 一批次强销期： 08年8月下旬—11月中旬（预计销售80%） · 销售转接期（一批次后续及二批次蓄水）：08年11月下旬——09年2月下旬 ◇ 一期二批次 · 二批次开盘期：09年3月上旬。 · 二批次强销期：3月中旬——5月下旬 · 二批次持续热销期：5月上旬——8月下旬（预计销售2批次75%） · 尾盘销售期：8月上旬——2009年12月上旬 放盘策略： 本项目户型配比以套一和洋房为主，占有（空缺）%的比例，套二户型量较少体量相对较少。所以按产品性质放盘较为适合，客户层面也易于接受。在考虑放盘顺序时，将小户型安排在大环境初步改善后推出，减少前期销售压力及风险： 价格策略： 一、市场现有竞争项目比较 北湖印象 VS 本案 金睿国际 VS 北湖印象 缺乏开发商品牌优势 品牌优势 缺乏开发商品牌优势 缺乏规模优势 规模优势 500亩中大盘，前3期推出后聚集了一定人气 距三环路教近 区域位置优势 北湖公交站附近，距三环路较远 在龙潭工业园之内，紧临3000亩超大盘上海裕都 外部景观优势 临北湖，风景优美 面积区间60-300㎡多，多层套型设计合理双面采光，宜居宜办公 产品设计优势 面积区间55-109㎡，以套二和紧凑三房为主 会所，主题景观、架空车库 小区配套 大型超市、幼儿园、会所 ※ V谷基地 VS 本案 金睿国际 VS V谷基地 缺乏开发商品牌优势 品牌优势 缺乏开发商品牌优势 缺乏规模优势 规模优势 缺乏规模优势 在龙潭工业园之内，紧临3000亩超大盘上海裕都 外部景观优势 在龙潭工业园之内，紧临3000亩超大盘上海裕都 距三环路教近 区域位置优势 离三环路更近 面积区间60-300㎡多，多层套型设计合理双面采光，宜居宜办公 产品设计优势 户型以300㎡以上独栋别墅为主，户户通风采光，超大采光面 会所，主题景观、架空车库 小区配套 会所， 上海裕都 VS 本案 金睿国际 VS 上海裕都 缺乏开发商品牌优势 品牌优势 具开发商品牌优势 缺乏规模优势 规模优势 近3000亩超大盘