众厦地产：XX年4月深圳房地产市场分析报告.docVIP

4月深圳新房成交量迅速下降，市场反应强烈，新房交易市场量跌价稳。 　　“两会”过后，3月份一、二手房成交量回升，新房成交均价企稳，房地产市场回暖的声音不绝于耳，业内认为楼市出现“小阳春”。但4月中旬，国务院调控政策接连出台，打击力度超过预期，被称为史上最严厉的政策。随后，深圳新房成交量迅速下降，市场反应强烈，房地产市场将迎来新一轮的调整。政策调控的初衷在于调整价格往理性方向发展，而目前，深圳新房交易市场量跌价稳，接下来我们相信，新房成交量将维持在较低水平运行，而成交均价将势必有较大的跌幅。 　　1.宏观环境分析 　　据深圳市统计局公告，经初步核算，2010年一季度深圳市生产总值1977.83亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快4.6个百分点。 　　（1）工业生产增幅扩大 　　2010年一季度深圳全市规模以上工业增加值765.59亿元，比上年同期（下同）增长11.5%，增幅同比提高11.3个百分点。一季度工业销售产值3584.22亿元，增长24.7%。 　　（2）固定资产投资平稳增长 　　2010年一季度深圳全社会固定资产投资276.09亿元，增长9.3%。其中，基本建设投资176.96亿元，增长6.1%；房地产开发投资79.86亿元，增长13.9%；更新改造投资16.90亿元，增长16.1％；其他投资2.36亿元，增长114.6%。 　　（3）交通运输较快增长 　　2010年一季度深圳全市货运量5142.43万吨，增长21.2%；货物周转量354.34万吨，增长63.2%，分别比上年同期提高15.5和65.1个百分点。全市客运量3.66亿人，增长3.0%；旅客周转量146.94亿人公里，增长16.3%。机场货邮吞吐量17.24万吨，增长39.7%；机场旅客吞吐量669.47万人次，增长8.7%。 　　2010年一季度深圳全市港港口货物吞吐量5143.21万吨，增长26.5%，其中港口集装箱吞吐量490.95万标箱，增长26.1%，分别比上年同期提高46.2和47.0个百分点。 　　（4）社会消费品零售总额保持较快增长 　　2010年一季度深圳全市消费品零售总额723.56亿元，增长18.3%，比1-2月份提高2.0个百分点。 　　（5）外贸进出口快速增长 　　2010年一季度深圳全市进出口总额625.19亿美元，增长20.7%。其中出口总额359.80亿美元，增长11.7%；进口总额265.39亿美元，增长35.5%。从环比看，3月份全市出口、进口总额大幅增长，分别比2月份增长35.9%和50.0%。 　　（6）财政金融保持积极稳健发展 　　2010年一季度深圳全市地方财政一般预算收入270.02亿元，增长15.6%；财政一般预算支出241.94亿元，增长28.9%。3月末国内金融机构人民币存款余额18153.89亿元，比年初增长7.2%；国内金融机构人民币贷款余额12618.41亿元，比年初增长8.3%。 　　（7）市场消费价格上涨 　　2010年3月份，深圳居民消费价格同比上升3.0%，一季度累计平均上涨1.9%。 　　2.行业政策 　　（1）4月15日，国务院发布新国四条，将二套房贷首付提高至五成，超90平方米的首套房首付也提至三成。 　　（2）4月17日，国十条出台，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区银行根据风险可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并严格限制异地置业。 　　（3）4月19日，住建部发文，表示严打捂盘现象，规定未获预售许可证禁收定金，拿下预售许可证后，必须在10天内开盘。 　　（4）4月21日中国银监会表示，对开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”、“三挂钩”政策。 　　3.土地市场 　　根据众厦数据库的统计，2010年4月份深圳共出让土地1宗工业用地，无居住用地出让。进入2010年以来，深圳居住用地持续零供应，后市压力较大。 　　4.新房市场 　　4.1 供求关系及成交均价分析——供过于求，价量齐稳 　　根据数据统计，2010年4月份深圳新房预售预售面积33.1万平方米，销售面积29.12万平方米，是09年10月份以来首次出现供过于求的情况。预售项目大部分都在4月底才获得预售许可证，所以将会对5月份的销售产生影响。从数据来上看，4月的销售面积比3月份有所上升，新政出台后，新房成交明显萎缩，否则销售面积的差距应该更大。 　　结合套数存量的消化数据来看，2010年3月份下旬开始，消化速度明显加快，4月份存量日均消化量仍维持100套的水平。 　　4月份成交量与3月份相比，新房成交量和成交均价略微上升，价量都保持相对平稳状态。 　　4.2 新房批准预售情况统计分析——推盘回升，供应增多 　　2010年4月深圳市新房批准预售面积33.1万平方米，环比上涨310.67%。新批预售套