房地产行业5.docVIP

博山白虎山路改造项目策划报告 研究背景： 淄博市博山区白虎山路改造项目位于博山区中心偏北，人民路和水河路之间，是西冶步行街的北延伸。白虎山路改造段全长1.3公里，规划总用地面积22.4公顷，总建筑面积25.24万平方米，其中，住宅面积约4万平方米，商用面积约3万平方米。规划容积率为1.41建筑密度为28.61%，绿地率为32.58%。 项目SWOT分析 S项目优势： 区位优势：项目位于博山区中心偏北，是当地最繁华步行街西冶街的北延伸，有望成为博山商业拓展的又一热点区域。 配套优势：区域内文化、公共事业配套完善，有小学、中心、区医院等。 规模优势：项目共7万方的面积在博山不算一个小项目，特别是其中3万方的商业面积在博山目前是最大的。 政策优势：由于白虎山路道路改造是政府行为，因此本项目具有得天独厚的政策优势，而且消费者在政府的引导下对项目会更加认可。 交通优势：白虎山路南端是博山火车站，人民路上公交路线较多，人们出行方便，又可以吸引人流。 W项目劣势： 住宅规模：4万方的住宅体量不大，由于规划上出现的特殊情况住宅部分还将分成3个部分，这将在今后的销售和宣传上造成一定的影响。 地域情况：本项目所处的位置有山丘，故地势有些高低不平，这将对建筑规划、工程施工进度和今后商业的布局规划带来一定的难度。 O项目机会： 产品自身机会：3万方的商业，4万方的住宅，全新改造的市政道路，这都给产品带来全新的形象；整体的规划，创新的建筑，布局合理的商业和住宅，将带给我们产品自身一个创新的机会。 城市建设机会：近年来博山的经济有所发展，城市建设正走向正规化，规模化，我们项目的开发正处于城市建设的高速发展时期，借力而行是我们的绝好机会。 Y项目威胁： 潜在竞争威胁：经过几年发展博山的房地产建设也迅速发展起来，政府用于房地产开发的土地也渐多，因此我们必须重视潜在的竞争对手。 价格威胁：开发商提出的均价估算偏高，二、三层商铺，底层售价高，而上层的售价则要底许多，因此对于提出的均价应更合理并适当控制，并通过今后的营销活动来提升价格区间。 结论： 从项目地块性质来看，该项目属于比较理想的商业和住宅的建筑用地。根据SWOT理论分析，该地块的市政配套、交通设施及区位位置有较大的优势，但考虑到白虎山路的现状其周围的环境形象有待提高，有待规划。本项目的商业环境相当不错，力争能使销售价格上新高，做博山商铺的领头羊。在规划上必须注重项目的建筑和环境的设计，营造良好的居住环境，从品质上全面超过博山的其它楼盘和商业项目，逐步的抬升销售价格。 产品规划的思考 1、对于商业的思考 多种商业形态并存：建议规划除了沿街普通商铺外，还有一个大型购物中心、一个大型超市、一幢写字楼（考虑做于裙楼之上近人民路）、一或多个宾馆、一或多个酒店、一个健身中心等，这将能进一步的丰富项目或者说是商业街的功能性。另外，建议这些大型的商业能在项目中错落有秩、均匀的分布。 引入街区模式：将1.3公里的沿街商铺命名为几个街区，自北向南为第1街区到第N个街区。（考虑到消费者的心理） 划行归市原则：将经营的商品种类合理分类，合理格局，统一规划，既分明又融合，即分类又统一，有效地去处铺位位置上的差异性，提高位置较差铺位的价格，从而带动均价的上扬。另一方面，又能推动整个市场商业的均衡发展，以带动项目的整体发展。 2、对于住宅的思考 关于户型的思考：北方户型相对较大，考虑到本项目住宅将会把价格大幅度的提高，而消费者收入水平则不可能如此迅速的发展，因此是否考虑能控制一下户型面积，将总价减低，减轻消费者的负担。 关于住宅层数的思考：考虑到在白虎山地段的特殊情况（在山区为避免影响山丘的脊线不允许造高层），而且考虑到造价等因素，故只能做多层。 关于顶层及底层的思考：考虑到消费者对顶层和底层的抗性，故是否能将其特殊处理，顶层做阁楼，在销售时将阁楼附送；底层做车库或是贮藏室。 关于取暖的思考：是否考虑采用地暖作为冬天取暖的方式，这将能提升项目的品质。 3、对于建筑的思考 本项目定位的主要目标客户群为博山本地的消费者，一方面，博山的历史悠久、文化发达。另一方面，本项目区内的文化氛围十分浓厚，所以在小区规划时，要求建筑的艺术化，包括建筑设计本身和整个项目的规划设计。 4、对于景观的思考 整体景观的思考：项目整体的环境规划是一个有机整体，将以绿地系统为骨架，以项目正中心的白虎山公园为整体环境的中心，配以北（三角地带）、中、南三个住宅组团绿地，形成层次分明的绿化系统。在规划布局上应严格按照“公共空间（中心花园）— 半公共空间（组团绿地）— 私有空间（住宅）”的体系设计，形成良好的居住和生活空间层次。使区域性休憩活动与近区域休憩活动、商业街休憩场所又明显的空间界限，有利于社区的安全防卫功能，又不失社区的整体性。在规划