河北灵寿县地产项目前期定位及产品报告.docVIP

灵寿项目 前期定位及产品报告 2009年11月5日 1 前言 4 2 灵寿房地产行业宏观概况分析 4 2.1 宏观环境分析 4 2.1.1 城市简介 4 2.1.2 城市规划对房地产市场的影响 7 2.1.3 灵寿房地产行业宏观环境对本项目的启示 7 3 市场专题 8 3.1 整体住宅市场分析 8 3.1.1 市场项目分布 9 3.1.2 市场项目分析 10 3.2 消费者需求调研分析 23 3.2.1 购房的主要用途分析 23 3.2.2 对购房看重点的分析 24 3.2.3 对生活阳台（北侧）的需求分析 25 3.2.4 对转角窗、外飘窗设计的需求分析 26 3.2.5 对地下室的需求分析 27 3.2.6 对房型功能的分析 28 3.2.7 对停车的需求分析 29 3.2.8 对小区环境设置主题的需求分析 30 3.2.9 房地产信息认知途径分析 31 3.2.10 整体住宅市场分析对本项目的启示 32 4 项目自身分析 33 4.1 项目概述 33 4.2 项目SWOT分析 35 4.3 项目优势的发挥与机会利用 35 4.4 项目劣势弥补与风险规避 37 4.5 项目分析总结 39 5 项目开发主题及运作思路 39 5.1 项目开发主题构想 40 5.2 项目开发主题 41 6 项目定位总结及分析 43 6.1 项目定位 43 6.2 产品定位 44 6.3 人群定位 46 7 整体产品及细节打造思路 47 7.1 物业产品 47 7.1.1 物业形态组合 47 7.1.2 立面风格建议 49 7.1.3 户型配比建议 51 7.2 物业景观 57 7.2.1 景观打造形式 57 7.2.2 景观亮点打造 59 7.3 其他建议 63 7.3.1 关于车位及车库问题 63 7.3.2 关于采暖方式问题 64 7.3.3 关于安防问题 66 7.3.4 关于会所问题 67 前言 惹目地产顾问机构承接众诚地产灵寿通用机械厂项目的策划代理服务工作，本报告是在市场调研基础上做出的前期策划报告。 本报告所引用的数据主要由现场调研、政府公布信息以及中介、业内人士提供数据整理获得。为了更好得研究客户需求，惹目地产在现场调研中加入了客户需求调研。采用问卷调查和深度访谈相结合的方式。问卷调查针对80位客户进行，深度访谈针对3位其他项目置业顾问进行。 灵寿房地产行业宏观概况分析 宏观环境分析 城市简介 交通区位 灵寿县地处河北省中西部，西依太行山，东临大平原。县城距省会30公里，距京广铁路、京深高速公路、石家庄民航机场20公里。 灵寿区位优势明显，基础设施完备。京昆高速的建成通车，融入了省会石家庄20分钟交通圈，朔黄铁路穿境而过并设站，京赞路、207国道、宝平线、正南线等国省级公路构成灵寿骨干公路网，是晋煤及西北部山区矿产品外运的主通道。 灵寿地处环渤海、环京津开放地带和一体两翼的西翼上，未来发展方向以生态旅游为主导，兼具已有支柱产业发展，具有明显的区位优势。 自然资源 灵寿还有丰富的资源，矿、林、旅游堪称三大资源优势。现已探明各类矿藏有41种，总储量28亿吨。其中，黄金36吨、铁1020万吨、石材10.7亿立方米、云母1400万吨、石英8800万吨，还有铜、钼、石英石、重晶石和矿泉水等。特别是石材资源类多质优，花岗岩储量6.1亿立方米，大理石储量4.2亿立方米，有200多个花色品种。 其中如石材产业，目前是灵寿的一个支柱产业，目前做石材的私人企业主比较多，此部分人群财富积累比较丰富，使项目发展中不可忽视的一部分人群。 行政区划 灵寿县共辖6镇9乡、279个行政村、772个自然庄。 其中县城位于灵寿镇，面积48.04平方千米，人口55750人。共22个村委会。目前县城内大东关、小东关、城内、北关、西关发展比较快，周边村镇如木佛村石材业发展比较迅速，南托、孟托蘑菇种植也比较发达。经济的发展促生了一批处于财富积累较为雄厚的人群。 经济增长与房地产行业发展 2008年，全年地区生产总值完成54.34亿元，增长13.9%；全社会固定资产投资完成70.05亿元，增长47.7 %；全部财政收入完成2.41亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额完成14.7亿元，增长22.6%；全县金融机构存款余额43.79亿元，比去年增加8.94亿元；市考核的8项主要经济指标，有7项进入全市前10名。 2008全球经济危机的爆发，对本地房地产市场并没有形成较大的冲击，房地产市场依然在平稳发展。当地经济的快速健康发展，居民的生活水平逐步提高，市场稳定，需求旺盛。 城市建设 三年大变样期间，城市建设对基础建设和城市改造投入了大量的资金。截止目前，城镇建设完成总投资5、2亿元，其中市政设施投资2、2亿元，房产开发建设投资2、98亿元，城区道路长61.67公里，149万