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浅谈旧住宅小区的物业管理 大连铁道物业管理有限责任公司 孙万瑞 铁路房建部门代表铁路局对铁路公有住宅进行管理，是计划经济体制下的管理模式，已不能适应当前住宅商品化的管理需要。特别是在全路落实资产经营责任制的形势下，根据铁道部“房建部门与运输主业分离，面向路内外两上市场，走向社会化经营，逐步成为自主经营，独立核算，自负盈亏的市场主体”的部署，铁路房建部门走向“社会化、专业化、企业化”的物业管理企业之路，已是历史的必然。 大连房产段管辖住宅832栋/1048001m2，一部分房屋是解决前建造的，大部分是70、80年代建成的，分布在我市四个区。自1997年以来，建成物业管理小区16个，总建筑面积为716317 m2，总服务户数为9467户。经大连市物价局审核批准，有9个物业管理小区实行有偿服务，总建筑面积达到390051m2，初步完成由计划经济体制下的管理模式向以市场为主体资产经营责任制管理模式的转变。 一、要搞好旧住宅小区的物业管理，必须还居民一个良好的居住环境。 由于长期以来，在住宅建设上存在着重建设、轻管理的现象，私搭乱建的随处可见，致使道路、绿化、公共设施被破坏，污水四溢，居住环境脏、乱、差。如我单位管辖的万众里小区，位于西岗区胜利桥北，建于70年代，共10栋，建筑面积19425 m2，住宅417户，小区占地面积为2.3万m2。由于缺乏管理，小区内居民到处私建小房，有的当仓库，有的做自行车库，更有甚者将小房进行出租，使得小区内破烂不堪，垃圾随处都有，小区内没有一块绿地。被称为大连市桥北有名的“贫民窟”。1997年决定对其实行物业管理。首先对违建小房进行坚决拆除，共拆除小房312处，就连历史遗留的需拆除而没有拆除的房屋一起拆除，铺彩色方砖、建花坛、设栅栏、种树、种草进行绿化，使面貌焕然一新，改善了居民的生活环境，虽然开始由于习惯性问题，有些居民思想想不通，甚至个别居民阻碍小房的拆除，但随着环境的优美，居民由不理解变为积极支持。 为了搞好铁路住宅的环境，我们先后扒掉了4000余个小房，建起了2万多平方米的绿地，初步改变了铁路住宅小区的脏、乱、差的面貌。 二、要“建、管”齐抓、“软、硬”件齐抓 物业管理不是一般的行政管理，而是要对环境、房屋、设施、治安、卫生及一系列服务实施统一的全面管理，是对小区内的房屋建筑及其它设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。完善各项管理制度，制定各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准，制订居民公约，并成立小区管理委员会，管委会是小区业主合法权益的代表，并且要做好社区文化工作。 三、必须处理好管理、服务、经营的关系 物业管理是集管理、服务、经营于一体并予以管理，经营于服务之中的产业，没有经营的观念，物业公司将会缺乏造血机能而削弱服务质量，甚至无法服务，经营的目的就是为了更好地服务。管理与服务是不可分割的，只有把现代管理技术与现代服务相结合，才能使物业管理保持旺盛的生命力，才能形成系统的、全面的物业管理。物业管理收费是经营的一个重要方面。旧的居民小区人们的生活水平普遍比较低，人们的物业意识还不是很高。这样物业管理的重点就是服务，通过有偿或无偿的服务，实现经济效益和社会效益、环境效益的统一。在小区管理中，牢固树立起“服务”观念，以服务为中心，带动物业管理各项工作的展开，偏离了服务这个重点，就会使物业管理与社会群众的利益相背，就不会保持物业管理的旺盛生命力。 四、正确处理好产权人委员会和物业管理企业的关系，发挥产权人委员会应有的作用 物业管理组建产权人委员会时，一定要端正态度，从筹备小组到选代表到最终产生委员，都就按照有关法规进行选举。产生的代表要有广泛的基础，要有各个层次，要能够真正起到作用。在选举代表时，物业管理单位一定要按部就班，按章的事，明确责任，有针对性地组建产权人委员会。 产权人委员会要结合本小区实际，制定小区委员会章程，审议物业管理各项服务措施、方案，协调产权人与小区物管企业的关系，做好小区各项物业管理。 产权人委员会依照章程，代表并维护住宅区内的产权人、使用人的合法权益，检查和监督本区物业管理工作的实施和规章制度的执行。做好对产权人、使用人的宣传教育工作。接受小区内产权人、使用人的监督，接受上级主管部门和其它有关部门的工作指导，开展各种有益于居民身心健康的活动等。 五、协调好与社会各界的关系 物业管理工作不同程度地涉及到社会、经济、环境各领域的实际问题，综合性、相关性、政策性很强，直接触及到政府、开发商、各种住户等多方面的切身利益。因此，我们必须充分认识到各种相关因素和制约条件以及在实施物业管理过程中所产生的重要影响。物业管理要协调好方方面面的关系，要很好地理顺、吃透政策精神，用好用活市场上的各种关系。只有协调好各方，才能较好地开展工作，