物业管理工作中应遵循的工作程序培训讲义.docVIP

 物业管理工作中应遵循的工作程序-培训讲义 第一讲、资质办理程序 一、物业管理公司的成立与资质证书办理程序 物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。 （一）注册成立公司 物业管理企业“二证”要求：1、营业执照——企业法人资格；2、资质证书——企业从业资格。 1、相关法规规定： 《民法通则》：依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、组织机构和场所；能独立承担民事责任。 《公司法》：一般为有限责任公司与股份有限公司。两者为企业法人。子公司为企业法人；分公司非企业法人。 2、办理工商登记程序： （1）办理步骤： 第一步：办理《企业名称预先核准通知书》——查询名称，领取并填写《名称预先核准申请书》、《指定（委托）书》，递交名称登记材料，领取《名称登记受理通知书》等待名称核准结果； 第二步：办理前置审批手续（非必须）——领取《企业设立登记申请书》，经营范围涉及前置审批的，办理相关审批手续； 第三步：办理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户办理验资手续（以非货币方式出资的，还应办理资产评估手续）； 第四步：领取执照——递交申请材料，材料齐全后领取《受理通知书》；按《受理通知书》确定的日期交纳登记费，领取执照。 （2）应提交的资料： 1、《企业设立登记申请书》（内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证明》等表格）；2、公司章程（提交打印件一式两份，请全体股东亲笔签字；有法人股东的，要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字）；3、验资报告以非货币方式出资的，还应提交资产评估报告涉及国有资产评估的，应提交国有资产管理部门的确认文件）；、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》；、股东资格证明；、《指定（委托）书》；、经营范围涉及前置审批项目的，应提交有关审批部门的批准文件、股东名录和董事、经理、监事成员名录。办法规定，物业管理企业资质等级分为三级新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 第二讲、业主大会召开、业主委员会成立程序 一、有关法规规定 （一）有关法规及规范性文件 国务院颁布2003年9月1日施行的《物业管理条例》 广东省人大常委会颁布1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》 2001年市政府发布的市长2号令《广州市物业管理办法》（现已废止）。 国家建设部[2003]131号《业主大会规程》 市国土房管局《关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知》（[2003]592号） 《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（[2004]756号） （二）主管部门 街道办事处指导监督，区国土房管局备案。 依据：市政府[2004]15号文《关于加强街道工作的意见》第三点“工作职责”第七条“对街辖内物业管理小区（大厦）业主大会的召开和业主委员会的成立有指导和监督权”；海珠区政府发布[2005]5号文《关于加强我区房屋安全、物业和租赁管理工作的通知》进行细化 。 街道角色：指导与监督。街道——基层优势：了解群众；管理优势：对人的管理到位。区局约束力与管理力度相比较不足。 二、业主、业主大会、业主委员会的基本概念 （一）业主与使用人 1、定义：国务院《条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。” 省条例第二条：“业主是指物业的所有权人。”“使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。” 2、权利义务：国务院《条例》第六条、第七条： 业主在物业管理活动中，享有下列权利：????（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；????（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；????（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；　（六）监督业主委员会的工作；　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；????（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；????（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；????（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；????（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护