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金祥创富城项目定位策略 青岛鹏翔-BBAD文化传播有限公司 青岛方天房产咨询有限公司 項目介紹 简介 地理位置：位于菏泽市最繁华的商业街东方红大街与双井街交汇处。 占地面积：约2600m2 建筑面积：约10000m2 楼层：1～4F 销售、经营情况 本项目于2003年建成，并且交付使用； 项目建设初期由于开发商的经营思路问题，没有进行市场销售，而是采用“自行经营”的方式养铺； 经营期间采用“金祥.新世界”案名，经营的主题为服装销售 在前期的招商过程中，全部为当地的低档服装，销售价格比较低，同时由于经营管理没有进行详细规划，所以前期商场的管理混乱，由于动线设计不合理，导致内部的商家的经营惨淡 但是作为东方红大街的临街外铺的经营相对比较好一些； 二层、三层由于上下问题没有比较好的解决方案，所以一直处于空闲状态； SWOT分析 S（优势分析） 1．区位优势 东方红大街作为菏泽地区的传统商业核心，经过了长久的发展与完善，已经形成了菏泽地区核心商圈地位，商业业态丰富、产品的种类齐全、价格层次分布均匀，当地居民的认可程度比较高 2．建筑优势 项目本身采用框架结构，沿路设计采用透明玻璃，可以作为沿街的铺面，同时也可以做成产品展示橱窗，进行产品展示宣传，同时配置相应的灯光将成为东方红大街的一个独特景点 W（劣势分析） 因为以前经营的问题，导致项目的形象受到一定的影响，当地消费者的疑虑增加； 项目单体面积比较小，开发商的支持力度偏弱，不能进行大规模的宣传，推广； 项目内部的结构柱间距偏小，给项目的动线图设计留下很大的困难；项目的二层、三层、四层采用的三个疏散楼梯，同时楼梯口不明显，导致2、3、4层的销售难度增加 区域形象，属于中低档商业区域，产业形象较乱 O（机会分析） 1．菏泽地区经济的起步，特别是山东省针对于鲁西南地区的现状推出了一系列的政策支持，菏泽政府也加大了招商引资的力度，将会在以后几年内带动当地经济的快速崛起； 2．房地产景气指数的回升，进入7月份，国房指数出现了小幅的上升，给下半年的房地产市场带来了很大的信心； 3．当地经济的落后，导致了菏泽地区前几年发展的落后，在今年房地产市场进入了起步阶段，房地产的后续空间比较大 4．菏泽市对于东方红大街了全新规划，将把东方红大街建设成为菏泽市的步行街，东方大街将发展成为集商业、休闲、购物的密集区域，重新发挥百年老街的风采。 T（竞争分析） 泽地区现在商业项目逐步增加，特别是新商业区内的项目比较多； 项目周边的步行街、广场改造，给项目造成了价格、客户的压力比较大； 居民对于房地产市场的运作越来越清楚，同时消费克开始区域理性化 总结分析 根据上面的分析，我们可以发现，项目的劣势比较明显，其中因为前期经营的问题，造成现在必须二次开业，对于前期的承租人产生了很大的影响，另外项目的通道、柱间距属于项目的硬伤；另外从竞争环境分析，菏泽地区的房地产发展处于起步阶段[上升阶段]，房地产的消费、投资观念在当地消费者脑海里没有形成，另外，当地的经济水平提升比较快，特别是近两年人均收入水平和消费支出水平正在迅速上升，人们正在努力改善自身的生活条件，这为房地产的发展提供了有利的条件，同时也加快了当地的商业发展，另外，进入7月份以来国房指数的回升也给很多房地产投资者带来了很大的信心。 我们认为：本项目的劣势大于优势，机会多于竞争。项目本身的发展空间比较大，关键需要我们努力改善劣势，加强优势，抓住时机，避免竞争，提升项目整体的竞争力。 相应应对策略 扩展优势、改进劣势： 项目重新包装，树立崭新的形象，增加前期商户以及消费者对项目的信心；具体措施，需要对项目进行重新定位，加强宣传，制定详细的商业管理、运作方案，提供业户满意的投资收益； 改造硬件设施，增加2、3层的扶梯[每层一部]，在4层增加临街观光电梯一部，供4层单独使用； 改善项目周边环境，项目临街全部采用通透玻璃橱窗，作为产品展示区域，同时在周围加设效果灯光[橱窗内以及室外]； 沿街人行道设立休闲、宣传设施，在沿街设置休闲长凳，同时设立项目形象雕塑[建议]，并且在适合的距离设立独特的照明设施、广告牌； 抓住机会、减少竞争 充分利用项目本身的区位优势，在项目业态设计方面做到独特性，树立本项目与其他商业项目之间的差异，补充东方红大街的不足，实施专业化、规模化效应； 按照 “分割销售、统一招商、整体管理、专业经营”的思路，降低业户自行经营的风险，避免经营管理混乱的局面，给业户稳定、丰厚的经济回报； 走“商用、商业结合”的道路，补充菏泽地区商务办公场所不足的局面（参考执行） 案名设计 案名设计理由： 原来项目经营的失败，使原来的案名留给客户很多不良的印象 “金祥.新世界”特色、差异性不强，不能让消费者产生足够的兴趣以及注意力 与现在的销售思想不相符