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产权式酒店运营中的产权信托分析 摘 要：产权式酒店是投资者购买酒店客房产权，依分时度假方式与酒店管理者签订委托管理协议，获得限定的使用权限和经营收益的旅游房地产经营模式。产权式酒店之产权是一种弱化所有权属性的有期产权，在运营中存在“经济上”的所有权与“法律上”的所有权的分离，具有信托制度上的转换权能，本质上是一种不动产使用信托受益权。因此，应当完善信托登记制度，将产权式酒店的委托经营合同定性为信托合同，构建和完善产权式酒店的典型信托制度。 关 键 词：产权式酒店；产权；信托 产权式酒店将房地产融入旅游产品之中，是一种制度上的创新。产权式酒店属于分时度假①产品的一种特殊形式，其基本形式是指投资者购买酒店设施的所有权，除每年的固定时间用于自用以外，其余时间的住宿权委托给酒店管理公司经营并获取红利的经营模式。［１］在法律层面上，产权式酒店作为一种新兴的事物没有被完全采纳，但是其发展得到了地方法规政策的一定支持。目前，我国的产权式酒店的类型主要是休闲投资类型，因此，本文对于产权式酒店的论述也限于此类型。 一、产权式酒店的法律概念 刘赵平认为，产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。［２］（ｐ２３２－２４７）也有学者将产权式酒店定义为开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。［３］ 由于产权式酒店区别于传统的酒店，也区别于典型的分时度假酒店，其产权归属于业主所有，众多业主构成了酒店的共同拥有者。本文将产权式酒店定义为：将整个不动产分割为若干独立空间从而将该单位的建筑物区分所有物权分别出售给不同的投资者，同时投资者按照分时度假的方式直接或者间接与酒店管理者签订委托管理协议，限制投资者的产权权限，使得该处不动产以整体的酒店管理模式运营，投资者同时可以获得出让利益的旅游房地产经营模式。其要点包括： 投资者通过分期付款或现金一次性支付的形式取得产权酒店客房的产权，这里的产权属于《物权法》规定的建筑物区分所有物权，属于投资者个人所有，排斥他人的非法侵害，受法律保护。同时产权酒店投资者（业主）基于法律上对该所有权的占有，如对产权酒店客房享有完全的转让、出租、赠与的权利。但由于该种产权式酒店经营模式的特殊性和委托合同的约束，使得其产权受到一定程度的限制，与传统房地产业主相比，产权式酒店业主不具有实物上的绝对处分权，比如不能对酒店客房扩建、改造，更改用途等等，而酒店的管理者则是形式外观下的产权所有人。“这是因为一方面这种所有权存在于既定建筑物的整体之中而非完全独立存在，应从建筑物的整体上加以考虑；同时，产权酒店是旅游业发展的产物，为了整合既定的空间，发挥最大效用，就必须让更多的人去享用它。”［４］ 二、产权式酒店的产权权属特征 （一）产权式酒店的产权特点 分时度假作为房地产业与旅游业相融合的产物，必然体现了房地产产品与旅游产品的双重属性。产权式酒店的产权与传统所有权相比，具有明显的特点。 ⒈产权式酒店的产权是一种弱化所有权属性的有期产权。所有权的绝对性观念源于罗马法，其内涵是私人对于私有财产享有完全的依其意志自由支配的最高效力的权力。豪塞兰德认为所有权的绝对性可以从四个方面进行分析：一是从对抗人的角度；二是从客体的角度；三是从主体意愿的角度；四是从期限的角度。［５］（ｐ１２９）产权式酒店的产权既具有传统所有权绝对性的特征，又是一种绝对性受到削弱的所有权。首先，投资者（业主）享有产权式酒店单间的所有权，享有排他性的物权性权利，可以对抗任何人的非法干涉和妨害。这种对抗在范围和力度上与传统所有权对抗力产生的效力是一致的，但此对抗力又在时间上受到限制，仅限于入住的特定时间段内或者依照约定从酒店的管理系统中脱离后，而不是连续的、无期限的对抗效力。其次，从投资者对于所购房屋支配的权利范围上看。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，投资者对所购酒店房间享有完整的占有、使用、收益的权能和部分处分权能，这些权能是全面不受限制的，受到限制的是投资者对房屋在事实上的处分权。如果赋予投资者这种事实完全的处分权则违背了产权式酒店分时度假的旅游目的。按照权利束的观点，投资者获得的所有权权利束较之传统的所有权权利束的集合要小很多。再次，从投资者的意愿上看。其一投资者对所购房屋可以依自己的意愿进行支配，适用、交换、转让、出租、赠与等方式行使其所有权；其二投资者的一部分意愿是受到限制的，即不能对房屋进行事实上的改变，这与投资者的权利范围又是相一致的；最后，从投资者的权利期限看。投资者的所有权受到所购期限的限制，即该所有权