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四合院价值判断标准≈ 古董价值 1. 文化价值：地块是否在保护区内，地的血统、掌故、周围环境如何（出入方便）； 2. 建筑价值：院子格局、规制、私密性； 3. 文物价值：有无老物件，如上下马石，金丝楠木得梁柱、磨砖对缝的老青砖 4. 历史价值：是否具有传承及未来价值 四合院判断标准：像古董一样，要看是否独特、品相如何与未来价值 　 　 文化价值 　 　 建筑价值 　 文物价值 历史价值 总分 均价（万元|平方米） 　 地段 环境 交通 格局 规格 私密 　 （终身产权） 　 　 景山公园西街 明清四合院 4 3.5 3 4 3.5 5 4 4 31 11(翻新) 后海北沿大杂院 4.5 4 4 3.5 2 3.5 0 3 25 15(含拆迁,不含翻新) 后海夹道四合院 4.5 4.5 4 4 3 4 3 2 29.5 16.6(翻新) 后海西沿二层楼 5 5 5 4 2.5 3.5 2 3 30 11(不含拆迁及翻新) 本案 4.5 3.5 3.5 5 5 3 3 3 31 19.7（含拆迁及新盖） 以此标准判定本案价格是否合理（预期2亿，按3进均占地面积1014平米来算） 四合院总体而言，是一个以卖地为主的市场。 本案应该做四合院中的顶级豪宅，豪宅中的顶级四合院。 因此可以大胆假设，不与传统四合院市场直接竞争，而是进入豪宅系统构筑本案竞争壁垒。即构筑全新的价值平台，挖掘本案的核心客户，放弃懂行、逐利的淘院子型的理性客户。  总结： 3、与国内顶级豪宅竞争？——中国顶豪价值研究 3.1、中国亿级豪宅价值判断 关注中国一线城市典型项目： 北京 : 颐和原著、山水文园 B. 上海：世茂佘山、佘山华庭、檀宫 C. 深圳：华侨城天麓、天琴湾 香港：天汇、天玺、赫兰道11号 E. 银锭桥：四合院 卖自然资源、城市人文资源 卖一线海景 卖皇家地标及城市稀缺资源 卖城市地标及稀缺用地 卖皇城与历史孤品 A. 北京 北京-山水文园 锚别墅 水晶宫 朝阳区 东三环 十里河弘燕路山水文园 ；西园内有21栋别墅，目前销售只剩2套。 东三、四环绝版地块+7年构筑的大“山水”系统+客户圈层月球村 游艇-锚别墅，世界首个建筑产品专利。可升降空间，可伸缩泳池。 预计售价1.7亿元。面积1188平，单价14万/平。 水晶宫别墅，全玻璃立面设计，全施华洛世奇水晶家私。 预计售价1.3亿元。面积1206平，单价11万/平。 东园新品 3栋1600平米空中花园，价值超出1个亿。 北京-颐和原著 地理位置：海淀区 西苑 二龙闸路（颐和园旁） 共计91栋别墅，目前销售51套。销售均价5.7万。 颐和园 颐和原著 颐和园门口的特供土地+91栋独栋产品、千株百年大树+龙湖样板范式 B. 上海 【中航四合院】 中国民族不动产NO.1  Flamingo Communication Group 10.7.2 目录Contents PART3—品牌DNA? PART1— 本案面临的市场格局及挑战？ PART2—本案的价值梳理及定位？ PART4— 如何成为民族不动产NO.1？ * 两个特性 豪宅or奢侈品特性 孤品特性 一个现象 2010嘉德春拍——疯狂的市场 张大千作品 创亿元成交新纪录 《爱痕湖》：湖水悠悠漾爱痕，岸花摇影狎波翻。只容天女来修供，不遣阿难著体温。 PART1 本案面临的市场格局及挑战 1、目标设定 中国民族不动产NO.1 A、市场影响力： 首个真正吸引全球富豪的中国豪宅 B、行业影响力：  代言中国北京价值的豪宅标杆 C、社会影响力： D、品牌影响力： 中航首个亿级豪宅扛旗之作、 向民族自信致敬的实力表达 面临的首要问题 “京城首个亿级项目和谁竞争？” 2、与四合院竞争？——北京四合院市场研究 2.1 北京四合院市场概况 2.1.1 四合院是政策市场 ⅰ2003年开始落实私房腾退，陆续出台了《关于推进本市标准租私房工作的通知》等 七个文件，随后一批批四合院陆续流向市场，北京四合院市场初现雏形。 ⅱ2004年，市规划委等部门编制《北京第二批15片历史文化保护区保护规划》。北京 现有历史文化保护区４３片。其中，旧城内的历史保护区为33片，旧城外10片，规 划提出保护原则，推动四合院市场形成了全新的指向标，即“购买文保区内的四合院” ⅲ2004年4月，北京国土房管局下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区 四合院等房屋的试行规定》，四合院交易市场便日益活跃。 ⅳ2009年3月，北京市建委、规划委、文物局共