某集团运营管理程序..doc

光耀集团运营管理程序 （征求意见稿） 一、目的 通过建立集团运营管理程序，明确集团、各区域（城市/项目）公司的运营管理工作、集团及区域（城市/项目）公司年度预算、各区域（城市/项目）公司季度/年度考核、三年经营计划、集团新项目投资管理、两年投资计划等流程，明晰集团运营相关主体的权责，确保集团战略目标达成和运营体系有效运作。 二、适用范围 集团、各区域（城市/项目）公司运营管理全过程。程序主要针对集团和各区域（城市/项目）公司。 三、定义 1、集团运营管理委员会 （1）成员：董事长、集团决策层领导。 （2）主要职责：批准集团发展规划、经营目标及相应运营管理计划,批准建立运营管理体系，制定集团运营政策，决定集团运营管理重大事项。 2、集团运营管理执行小组 （1）成员：副董事长、副总裁(运营)、财务总监、集团运营管理中心负责人。 （2）主要职责：根据集团运营管理委员会的指示与决议，组织编制集团年度运营计划和三年发展规划，由集团运营管理委员会审定并由董事长签发后执行。组织各区域(城市/项目)公司将集团计划和规划分解至本公司，并进行指导和审批。 3、集团运营管理中心 （1）成员：部门负责人、运营管理专业人员。 （2）主要职责：贯彻集团运营管理委员会及执行小组指示与决议，制定集团运营管理流程制度，编制集团整体运营管理计划，下达、跟踪、协调、督办各区域（城市/项目）公司运营计划，推广运营管理经验，建立健全集团运营管理体系。 4、各区域（城市/项目）公司运营管理部门 （1）成员：高层领导、运营管理负责人、运营管理专业人员。 （2）主要职责：依据集团下达的经营目标和运营计划，制定本单位的运营计划，开展运营管理工作，建立健全运营管理流程制度，并对接集团运营管理中心和集团运营管理委员会。 5、三年经营计划：在集团战略规划基础上，根据集团发展目标和现有项目运营状况、未来需拓展项目预测等，制定的集团及区域（城市/项目）公司三年经营计划。 6、《项目经营分析表》：项目开发期内，通过定期全面分析项目基本情况、进度、投资、定价、销售、成本、税费、项目总体收益和现金流测算等，形成《项目经营分析表》，由各区域（地区/项目）公司负责编制。 7、集团运营信息库：集团运营管理中心负责汇总《项目经营分析表》，形成集团运营信息库，并负责维护更新工作。 8、两年投资计划：在三年运营计划指导下，集团投资管理部门在每年初编制未来两年投资计划，每季度在投资计划基础上编制季度投资动态信息，作为区域（城市/项目）公司进行新项目拓展的指导性文件。 9、项目重大开发节点：指项目总体及各主要分区/分期的开工、开盘销售、结转三个节点（分区/分期可以参考设计方案、项目开工证、销售（预售）许可证、竣工备案证等对项目的划分）。 10、年度预算：每年底由集团制订的全集团及各区域（城市/项目）公司的下一年度预算，由区域（城市/项目）公司编制初稿后，集团进行审核确定。预算中的经营指标与各《项目经营分析表》数据一致，并作为下一年度经营业绩指标的依据。 11、年度及季度平衡记分卡(BSC)：逐步推行BSC，每年底/季度末由各区域（城市/项目）公司上报、集团审定的区域（城市/项目）公司年度/季度平衡计分卡，其中年度BSC包含年度主要业绩指标，季度BSC是年度BSC的分解。 四、职责 ◎制定 ○参与、配合 ●决策、审批 △执行 区域（城市/项目）公司 运营管理部门 集团运营 管理中心 集团运营 管理执行小组 集团运营 管理委员会 集团三年经营计划 ○△ ○ ◎ ● 区域（城市/项目）三年经营计划 ◎△ ○ ○ ● ◎制定 ○参与、配合 ●决策、审批 △执行 集团投资 管理部门 集团融资 管理部门 集团财务 管理部门 集团运营 管理委员会 集团两年投资计划和季度投资动态信息 ◎△ ○ ○ ● 五、程序 1、项目经营分析 （1）《项目经营分析表》的编制和更新 （a）概述： 《项目经营分析表》是在项目开发期间，定期对项目进行全面评估和运营评价的综合表格。该表的模版见本程序附件。 《项目经营分析表》是形成集团、区域（城市/项目）公司三年经营计划、年度预算及经营KPI、运营调度案、区域（城市/项目）公司季度BSC的基础，是集团及区域（城市/项目）公司进行经营分析的重要依据。 （b）责任人： 《项目运营分析表》责任人为区域（城市/项目）公司运营管理部门及财务部门，两部门需为各项目指派专人负责表格编制和更新工作（可兼任）。 （c）工作流程： ◆ 《项目经营分析表》初始化 项目获取后，设计实施方案初步确定时，区域（城市/项目）公司应根据项目投资决策评审的结论，初始化《项目经营分析表》，将设计、成本、销售、税费及收益测算等相关数据填入，由此第一次形成《项目经营分析表》，作为评价