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中国房地产企业动态生产效率及其影响因素 　　【摘 要】 文章运用基于数据包络分析（Data Envelopment Analysis，简称DEA）的Malmquist生产率指数方法，对2006—2011年我国14家房地产上市公司的生产效率变动状况进行了实证研究，在此基础之上，运用混合面板模型和格兰杰因果检验，初步探讨了影响生产效率变动的内部和外部因素。研究结果表明：房地产上市公司的生产效率总体上呈增长趋势。在内部影响因素方面，企业资本规模越大，生产效率增长反而越缓慢；在外部影响因素方面，货币供应量M2增加额的大小会影响房地产企业的生产效率变动，但房屋销售价格指数的高低与生产效率变动没有显著关系。 　　【关键词】 房地产； 动态生产效率； Malmquist指数； 影响因素 　　近年来，中国房地产业迅猛发展，全国房地产开发投资完成额从2006年的19 382.46亿元，增加到2011年的61 739.78亿元，增长约3.2倍。与此同时，全国房屋销售价格指数在2006—2010年间的年平均增长率约为6%。房地产业已成为地方财政收入的主要来源之一，而房地产价格与国民的日常生活息息相关，政府与民众对房地产业的重视达到了前所未有的程度。2008年的次贷危机以及2010年后的宏观调控使中国房地产业的经营环境更加复杂化。在此经济背景之下，作为该行业的经营主体，房地产企业的运营状况成为人们关注的焦点。本文从企业生产效率的角度出发，运用以数据包络分析（Data Envelopment Analysis，简称DEA）为基础的Malmquist生产率指数，研究2006 —2011年间中国房地产上市公司生产效率的动态变化情况及其影响因素，为中国房地产企业应对经济环境、改善经营绩效提供决策依据。 　　一、动态效率测算与分解 　　（一）Malmquist生产率指数理论模型 　　本文采用基于DEA的Malmquist生产率指数来测算房地产企业的动态生产效率。DEA是Charnes、Cooper和Rhodes（1978）提出的一种非参数相对效率评估方法，Banker、Charnes和Cooper（1984）又将技术效率进一步分解为纯技术效率和规模效率。在此基础上，Fare、Grosskopf和Norris（1997）构建了Malmquist生产率指数，来衡量不同时期生产率的变动情况。具体公式定义如下： 　　M0（xt+1，yt+1，xt，yt）=■×■■ 　　（1） 　　其中，（xt，yt）和（xt+1，yt+1）分别表示t期和t+1期的投入产出向量；Dt0（xt，yt）代表t期投入产出向量的产出距离函数。同理，Dt+10（xt+1，yt+1）为t+1期的产出距离函数；Dt0（xt+1，yt+1）则是以t期为技术参照，t+1期的产出距离函数，Dt+10（xt，yt）则正好相反。 　　通过距离函数计算出来的M0，表示t+1期投入产出向量相对于t期投入产出向量的生产率变化。若M0值大于1，说明生产效率或生产力呈增长趋势；反之则呈下降趋势。 　　与DEA分解技术效率类似，Malmquist生产率变动指数也可进行分解，上述公式可以变换为： 　　M0（xt+1，yt+1，xt，yt）=■ 　　× ■ （2） 　　公式的第一项为技术变动指数（Technical Change，TECHch），第二项则为技术效率变动指数（Technical Efficiency Change，TEEFch），因而： 　　M0（xt+1，yt+1，xt，yt）=TECHch×TEEFch （3） 　　若TECHch大于1，表示技术进步；反之则为技术衰退；若TEEFch大于1，代表技术效率提升；反之则为下降。 　　（二）投入产出指标选取和数据来源 　　使用DEA法计算Malmquist生产率指数，需要选取投入产出指标。房地产业是一种资本密集型行业，因此其生产效率的测量应以资本的盈利性和流动性为主要标准。本文在参考前人相关文献的基础上，选择“总资产”、“主营业务成本”、“员工人数”为投入指标，“主营业务收入”、“净资产收益率”、“速动比率”为产出指标。投入指标中“总资产”和“主营业务成本”代表资本投入，“员工人数”代表劳动力投入。产出指标中“主营业务收入”和“净资产收益率”代表公司的盈利能力，“速动比率”代表偿债能力。 　　在决策单元方面，以2011年年度主营业务收入为标准，选取排名前14位的沪深A股房地产上市公司为决策单元（DMUs）。这14家房地产上市公司是中国房地产企业中的佼佼者，因此能够较好地代表该行业生产效率的发展水平。为保证分析的有效性，在企业的选择上，排除ST公司或借壳上市公司。在数据期间方面，以2006—2011年为时间阶段。此阶段中国房地产