城乡建设用地统一流转市场竞争机制探析.pdfVIP

圭塑壹 CHINA REAL ESTATE 城乡建设用地统一流转市场竞争机制探析 杨雅婷 ’ (1．天津大学文法学院，天津 300075) 摘要：集体建设用地与国有土地同等入市势在必行。为构建城乡建设用地统一流转市场，运行中的 竞争机制是值得关注和讨论的问题。首先解析了集体建设用地入市后城乡用地市场结构竞争关系， 在此基础上讨论了建设用地流转竞价规则，以及城乡建设用地流转交易竞争平台的搭建与对接。 关键词：集体建设用地，城乡，统一，流转市场，竞争机制 中图分类号：F293．2 文献标识码：A 文章编号：1001—9138-(2015)05-0063—69 收稿 日期：2015—04—14 党的十八届三中全会提出，在符合规划和 头市场和垄断市场四种类型。土地市场作为市场 用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用 的一种，其结构划分亦应遵循上述标准。 地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、 1．1，当前城市国有建设用地市场结构特征 同权同价。尽管现阶段 《土地管理法》等法规尚 当前，我 国在法律层面上 尚不允许集体建 未修改限制集体建设用地使用权流转的规定， 设用地使用权流转，因此在建设用地市场上唯 但政策上的破冰及实践中试点地区的先试先行 一 合法流转的只有城市国有建设用地 。对我 国土 都在为集体建设用地的放开流转做足准备。可以 地市场结构的讨论需要区分一级市场和二级市 说，作为极具价值的生产要素，集体建设用地与 场 。在一级市场上，城市建设用地使用权流转的 国有土地同等入市势在必行。在城镇化大背景 市场结构具有垄断与竞争相耦合的特征。 下，有关城乡建设用地流转市场一体化的构建 从城市建设用地市场的供给方面来看，首 亟待解决，统一市场运行竞争机制是重点值得 先，市场上合法的供给主体是唯一的，即国有土 关注的问题 。 地所有权人——国家，尽管从形式上看各级地方 政府进入市场交易，但他们只是具体的执行人， 1城乡建设用地流转市场结构竞争关系解析 均代表国家利益。其次，市场流转的客体是唯一 在经济分析中，根据不同市场结构的特征， 的，在集体土地使用权不允许出让、转让或出租 将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡 用于非农业建设的法律制约下，国有建设用地 圭些 CHINA REAL ESTATE 使用权是唯一合法的流转客体，且没有相近的 给不同的集体建设用地使用权，应当被认为是 替代品。最后，作为唯一的土地供给者，国家对 不同的土地供给主体。由此，国家与各个农 民集 建设用地使用权流转价格具有相当的控制程度， 体在平等地位上向使用者供给建设用地，形成 国家通过土地利用总体规划严格控制新增建设 多方供给的局面，根本上改变了国家高度垄断 用地供给量，并对流转地块价格进行评估管理， 供给的市场结构。 从而较大程度上影响国有建设用地的流转价格。 第二，从市场流转客体来看，集体建设用地 基于上述特征，我们可 以判断城市建设用地流 入市流转后，流转客体不再只是国有土地使用 转市场具有垄断性。 权，而增加了集体建设用地使用权。市场上流转 但是，城市建设用地流转市场在垄断性供 的各集体建设用地之间及与国有建设用地之间 给的同时，并不排除竞争。从市场需求来看，国 具有一定的替代性，相互之间存在竞争，但都各 有建设用地的需求方有着众多利益不同的主体， 有特质且存在差别