城市房地产投资信托基金构建模式研究.docVIP

城市房地产投资信托基金构建模式研究 　　要 　　2008年以来我国房地产业的动荡局势体现了我国目前的房地产金融体系不完善，现有的房地产开发资金过于依赖银行贷款。资金渠道的单一不仅给房地产业的健康发展设置了障碍，还让我国的金融承担了巨大的风险。本文针对目前城市房地产金融现状和存在问题，分析了发展REITs的必然性，通过对比研究和借鉴国外成熟市场REITs的发展经验，找出目前城市房地产融资存在的缺陷和差距，进而构建与现实状况相适应的完整意义的城市REITs制度。 　　关键词：房地产，REITs，构建模式 　　 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　一、房地产业融资的现状 　　我国的房地产行业经过二十多年的发展，取得了卓有成效的成果，对我国的城市化进程起到了巨大的助推作用。伴随着房地产业在不断的发展过程中，融资需求也越来越大，然而房地产开发的银行贷款融资难度却越来越大，同时由于存款准备金率的上调、以及政策面对房地产贷款扩张速度的控制，使得房地产业迫切需要创新金融工具来拓宽直接融资渠道。 　　根据国家统计局公布的2005-2011房地产开发资金来源的结构情况，目前我国国内主要的房地产融资渠道有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资(包括外商直接投资)、自筹资金(包括企、事业单位自有资金)、其他资金(包括定金及预付款)等。 　　从国家公布的数据来看，虽然自筹资金比例在逐年增高(分别为26.9%、28.4%、28.1%、28.6%、30.3%、32.7%、31.7%)，但在所有资金的构成中，仍然有超过50%的融资来源于银行金融机构[1]。 　　这种单一的房地产融资方式是我国房地产金融的特点，也是我国房地产金融的风险来源，这种风险如果不能很好的控制，将会转变为整个金融体系的风险，最终形成金融危机。因此，我们亟需找到化解风险累积的方法，即实现房地产融资的多元化发展。 　　二、房地产投资信托基金 　　房地产投资信托基金在美国己经发展了近六十年，有着非常成熟的理论体系和运作模式，为房地产业的发展起到了非常巨大的促进作用。 　　1、房地产投资信托基金的含义 　　房地产投资信托基金，是专门以房地产为投资对象的证券化产业投资基金。在美国等大多数国家称为Real Estate Investment Trusts，缩写为REITs。房地产投资信托基金是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票(受益凭证)，集合公众投资者资金，由专业机构进行经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行组合投资，在有效降低风险的同时通过将投资不动产的收入以派息的方式给股东，从而使投资人获得长期稳定的投资收益[2]。 　　2、房地产投资信托基金的性质 　　REITs在实质上是信托的一种形式，属于信托范畴。在西方，信托是可以与基金相互替换的同等概念。根据信托关系建立的REITs法律，具有将所有权和经营权相分离、信托财产独立性、有限责任、投资者保护、规模效益和节税等制度优势，REITs的设计能够维持基金独立性（财产）及连续性（管理），规划长远，确保在基金管理方破产或倒闭时受益人的利益能够得到保障。同时，REITs可以通过免税或延迟纳税等方式节税[4]。 　　3、房地产投资信托基金运作的特点 　　房地产投资信托基金实行多元化投资策略，即遵循“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的原则，通过选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务，运用集中专业管理和多元化组合投资的方式，可有效降低投资风险，取得较高投资回报。其组织框架示意图见图1-1。 　　 　　图1-1 房地产投资信托基金组织框架示意图 　　通过上图可以看出，具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点。 　　三、城市房地产投资信托基金的模式构建 　　1、城市REITs设立的基础环境 　　近年来，我国房地产投资回报率达到20%-30%，良好的“财富效应”，吸引了大量投资者包括海外REITs参与房地产投资，形成了庞大的投资者市场。这个市场已经成为外国投资者的首要投资选择地之一，大量具有REITs背景的海外资金通过多种形式积极投资于内地房地产，根据国家外汇管理局的统计，仅房地产调控期间外资基金累计投资我国房地产超过150亿美元。其成功的实践，将对我国REITs产生了巨大的鼓舞和示范作用，将推动城市REITs制度的早日确立。 　　2、城市REITs的设立方式 　　迄今为止，国内关于产业投资基金的相关管理办法还没有出台，而规范信托型基金的法律和法规体系则己经相对完备，信托财产独立性和“破产隔离”、信托受益权的“优先性”和“超越性”等，已经充分显示出投资人利益保护和投资人利益最大化机制的优势，