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论我国不动产物权登记之效力 　　[摘要]不动产物权登记制度是物权法中的一项基本制度，在不动产的流通中起着维系交易安全等重要作用。不动产物权的登记效力各国规定不尽相同，所依据的理论基础大相径庭。本文通过剖析当今世界两种主要的登记效力模式，对比分析我国现行法律法规所采纳的登记生效主义与登记对抗主义并存的立法模式，同时对我国目前不动产物权登记效力模式的完善提出相关建议。 　　[关键词]不动产物权；登记效力；登记生效主义；登记对抗主义 　　Review on the register efficiency of the property right of real estate 　　Civil and Commercial Law School Zhu Huimin 　　Abstract： The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china. 　　Key words： The property right of real estate； Register efficiency； Conditions of being valid； Rivalry conditions 　　一.不动产物权登记效力概述 　　不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1]不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以此平衡权利人与第三人之利益。 　　不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。”[2]也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗效力，以德国、瑞士、我国台湾为代表的登记生效效力。 　　不动产物权登记的效力是以公示公信原则为核心。通过公示，使其不动产物权具有公信力。公信力包含两个内容：其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利，除非有相反证明。又称为“权利的正确性推定效力”。其二，凡善意信赖公示的表象二为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。又称为“善意保护效力”。 　　二.不动产物权登记效力的两种主要模式 　　（一）登记对抗主义下的不动产物权登记效力 　　登记对抗主义，指的是不动产物权的变动，依当事人间的合意即产生法律效力，但是非经登记，不能对抗第三人的体例。此立法体例以法国和日本为代表。 　　“登记对抗主义是所有权观念化的体现，即所有权是一种纯粹观念性的东西，只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。”[3]以法国为代表的登记对抗主义在财产权上并不严格区分物权和债权，遵循意思主义，当事人通过真实的意思表示变动物权，而登记才可对抗第三人是法律在当事人与第三人利益间选择的结果。通过登记进行公示的客体是债权契约，而非权利之公告。在登记对抗主义体例下，物权的变动通过当事人之间的意思表示即可完成，只是未经登记，其权利不具有对抗善意第三人之效力。换言之，权利人的权利有瑕疵――本是具有支配性、排他性的物权，因为未登记的事实，而导致在面对善意第三人时失去了排他的效力。但这并不意味着物权由此转变为相对权，除却善意第三人，权利人的权利依旧可以对抗不特定的第三人。其目的是为保护善意第三人的期待利益。如果第三人明知或者应当知道时，则权利人的权利依旧可以对抗第三人，此时没有保护第三人利益之必要。 　　简言之，以法国为代表的登记对抗主义是以意思主义为原则，以对抗要件为例外。从财产权划分上看，法国不严格区分物权和债权体系，物权体系与债权体系往往适用一套交易规则；从登记客体上看，仅是公告债权契约，并非权利的公告；从登记效力上看，登记后的权利权能完整，而未登记的权利不能对抗善意第三人。登记对抗主义体例承认没有对抗力的物权。 　　（二）登记生效主义下的不动产物权登记效力 　　登记