最新第八章房地产开发用地.ppt

第五节 房地产权属登记 一、概念 指专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和面积、结构用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。 法律依据： 物权法第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、不动产登记的作用 1、产权确认 《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 案例：后妻买了前妻的房 2、公示职能，指房地产权利变动的事实向社会公开用以标示房地产流转的职能。是维护房地产交易安全的需要 。 3、管理职能：产籍管理职能和审查监督职能。 三、登记的类型 1、初始登记 2、转移登记 3、变更登记 4、预告登记 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。 5、异议登记 当事人在异议登记之日起15日内不起诉，登记失效。 6、更正登记 最大额国家赔偿案 深圳市规划国土局在对抵押登记未予注销且未收回产权证书的情况下，又对同一物业的土地及地上的建筑发放了新的产权证书。于是便出现了同一物业产权证书重叠、抵押登记重复的异常情况，致使深圳市某财务有限公司在不知事实真相的情况下，与深圳百胜公司签订了870万元的抵押贷款，而深圳百胜公司在骗取了巨额贷款后不久就宣布破产。 * 相关练习 1、在下列哪些情况下，政府可以依照土地管理法的规定，收回国有土地使用权？ A.某房地产开发公司有偿取得土地使用权后，因资金困难无力偿债，向人民法院提出破产申请 B.原用地单位系国有企业，现已通过股份制改造，被一家私营企业控股 C.县政府超越批准权限，将一片农用地批给某外商用于建设别墅区 D.某工厂的自用铁路，因该厂转产，长期弃置失修，现已经核准报废 相关练习 2、某企业经批准于2003年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至2006年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法？ A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司 B.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书 C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5％～10％的罚款 D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书 一、土地使用权划拨的概念和特征 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。 法律特征： 1．划拨土地的标的限于国有土地。 2．划拨建设用地使用权的取得具有行政性。 3．划拨建设用地使用权的取得具有无偿性。划拨的两种方式：一种是建设用地使用权划拨经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交给建设用地使用者使用的行为；另一种是建设用地使用权的划拨经县级以上人民政府依法批准，建设用地使用者无须缴纳补偿、安置等费用就可取的建设用地使用权的行为。 4．划拨建设用地使用权的取得具有无期性。 《城市房地产管理法》第二十三条第二款 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 划拨建设用地使用权没有使用期限的限制并不等于永续存在。 5．划拨土地的用途具有特定性。 《城市房地产管理法》第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。 二、划拨建设用地使用权的性质 1、土地所有人自己占有、使用——国家机关、军事机关等公法人享有的划拨建设用地使用权 2、非土地所有人的占有、使用——公司、企业、事业单位等私法人、自然人和其他组织享有的划拨建设用地使用权 三、划拨建设用地使用权的内容 （一）占有权 （二）使用权 使用时不得违反土地管理和城市规划的要求，不得随意变更划拨土地时确定的土地