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商业地产概念 一、什么是商业地产 商业地产是：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 包括购物中心、shopping mall(超大规模的购物中心)、商业步行街、主题商场、大卖场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产与住宅房地产的区别 二、商业地产的内容 贯穿商业地产全过程的三种行为 商业地产的四元素 商业地产的市场发展条件 商业地产的发展特点及趋势 （二）、直接销售模式 （四）、先租后售销售模式 五、商业地产的客户 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 商业地产知识 招商部 周绪华 目 录 一、商业地产概念 二、商业地产的内容 三、商业地产的类型 四、商业地产的销售模式 五、商业地产的客户 六、海峡建材家居城的优势 购物中心 商业步行街 专业市场 主题商场 底商 批发市场 商业地产概念 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个方面 资本运营 运营管理 市场开发 商业地产 商业地产的内容 开发行为 投资行为 经营行为 开发商 投资者 经营者 消费者 商业地产的内容 国外： 国外参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 国内： 国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 国内的商业地产主要分为两类： 都市型商业地产：其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元； 郊区型商业地产：其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 商业地产的内容 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产的内容 商业地产发展趋势及特点 商业地产的类型 购物中心 市场型商铺 底商型商铺 三、商业地的类型 社区型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺 开发形式划分 专业型商铺 社区型商铺 都市型商铺 便利型商铺 其他型商铺 商铺投资价值划分 商业地产的类型 综合型商铺 零散型商铺 特色型商铺 业态划分 商业地产的类型 统一型商铺 商业地产的销售模式 四、商业地产的销售模式 返租销售 先租后售 直接销售 销售模式 带租约销售 商业地产的销售模式 （一）、返租销售模式 将商业物业整层划分为几平方米或者几十平方米左右的小面积铺位进行销售以回笼资金，再通过返租的方式从投资者手中获得该商业铺位的经营权，而投资者仍保留产权，然后开发商再委托专业的管理公司进行物业的管理和经营，获取租金， 回报投资者。产权式返租销售模式其返租利率一般定在8%—10%，期限长达3-20年。 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租收益又可自己经营，产权明晰容易变现。 商业地产的销售模式 主要适用于临街底商及商业步行街销售 商业地产的销售模式 （三）、带租约销售模式 此模式为“先租后卖”：招商先行、销售在后，通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、开发商减少空置等各方面的利益和要求。 主要适用于较成