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普通商品住宅成本测算相关技术问题思考 　　近年来，商品住宅的成本、利润与价格一直是社会公众、媒体、理论界和政府有关部门热议的问题。笔者在对徐州市部分楼盘跟踪调研后发现，如何确定商品住宅成本是一个技术难题，值得理论界和政府有关部门深入研究。现把普通商品住宅成本测算的几个技术问题简述如下。 　　一、土地成本确认分摊问题 　　实践中，开发企业在通过出让方式取得一宗土地的开发权之后，土地取得的总成本（包括办证费用、契税）是确定的。问题在于这宗土地并非在一期全部用于建造普通商品住宅。开发企业在规划许可的条件下，常常分期开发，住宅与非住宅配置建设，普通住宅与花园洋房、城市别墅等搭配建设。开发企业这种开发建设方式既能满足不同消费层次，又方便居民生活，是无可非议的。但其中还存在一些问题亟待探讨。 　　（一）同一建设项目中土地价格在住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅间的分摊技术上存在四种不同认识 　　1.按可售建筑面积分摊 　　这种分摊方式的优点是易于操作，项目一经建设规划许可，住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅的可售建筑面积便确定下来了，按此进行土地价格分摊是很简单的事。这种分摊方式的不合理性也很明显，就是不同类价格各异的房产所分摊的土地价格是一样的。社会公众、媒体、理论界对此的认同度最低。 　　2.按建筑占地面积分摊 　　这种分摊方式的合理性在于普通住宅与花园洋房、城市别墅的地价